投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。

新会计准则颁布前，企业会计业务未单独划分为投资性房地产。房地产开发企业开发的房地产用于对外租赁的，按存货处理，计入“租赁开发产品”科目；企业使用自有固定资产对外租赁的，计入固定资产；企业租赁自有资产的，计入固定资产土地使用权，作为无形资产核算。新会计准则对租赁房地产进行了统一和规范，将租赁房地产、土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权划分为投资性房地产，按“投资性房地产”科目核算。因此，投资性房地产可以区别于企业自用的厂房、办公楼等固定资产和房地产开发企业准备作为存货出售的房地产。二是投资性房地产的范围，根据《会计准则第3号——投资性房地产》的规定，企业应当纳入下列投资性房地产核算范围：

（1）租赁土地使用权，是指企业以经营租赁的方式出租自己的土地使用权。但以下两种情况不属于投资性房地产：

1。计划出租但尚未出租的土地使用权。土地使用权租入后再出租

（2）企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得并准备增值后转让的土地使用权转让土地使用权。因为这种土地使用权很可能给企业带来资本收益，这符合投资性房地产的定义，所以应该将其划分为投资性房地产。但根据国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。（3）租赁建筑物，是指企业所有的以经营租赁方式出租的建筑物。三是投资性房地产的初始计量。对外购买的投资性房地产，在同时出租或用于资本增值时，确认为对外购买的投资性房地产。

（企业购买的房地产自用一段时间后用于租赁和资本增值的，属于投资性房地产的转换。本章第三节介绍投资性房地产的转换。)

购买投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和其他归属于该资产的费用。

[例6-1]2007年3月，a企业计划购买一栋办公楼对外租赁。3月15日，a企业与B企业签订经营租赁合同，约定自购买之日起将办公楼租赁给B企业，租赁期限为3年。4月5日，a企业在不考虑其他因素的情况下，实际购买了该办公楼，共支付了1200万元。a企业于4月5日购置办公楼后，应作如下会计处理。如果采用成本模式进行后续计量，则会计分录如下：

借方：投资性房地产办公楼1200

贷方：银行存款1200

如果采用公允价值模式进行后续计量，则会计分录如下：

借方：投资性房地产房地产办公楼（成本）1200贷：银行存款1200以上两项是投资性房地产按成本进行初始计量的差额，即在后续计量的情况下按公允价值进行计量，在初始计量时，在投资性房地产账户中增加一个“成本”项目或三级账户。因为在公允价值模式下，投资性房地产未来后续计量中存在一个“公允价值变动”项目或三级科目，这两个项目应分别反映在投资性房地产科目中。但按照成本模式进行后续计量时，不存在公允价值变动项目，因此无需单独设置“成本”项目或明细账。自建投资性房地产

房地产开发企业所建或开发的房地产，只有在建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）并出租或用于资本增值时，才能确认为投资性房地产。

（完工后不同时间出租或用于资本增值的，应先确认为固定资产、无形资产或开发产品。自租赁之日起转为投资性房地产。本章第三节介绍投资性房地产的转换。)自建或者开发投资性房地产的成本，是指在建设该房地产达到预定可使用状态前所发生的必要费用。

[例6-2]2007年2月初，一家房地产开发公司开始开发商业办公楼。2007年10月，a公司预计该办公楼将竣工，并与B公司签订了经营租赁合同，约定该办公楼建成后立即租赁给B公司，租赁期限为10年。2007年11月1日，办公楼竣工，达到预期可使用状态，工程总造价900万元。B公司于2007年11月1日正式开始租赁。房地产公司于2007年11月1日进行下列会计处理：

采用成本模式进行后续计量的，分录如下：

借款：投资性房地产办公楼900

借款：开发成本住房开发（办公楼）900

如果采用公允价值模式进行后续计量，分录如下：

借款：投资性房地产——办公（成本）900

借款：开发成本住房开发（办公）900