上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2008）浦民一（民）初字第8825号

原告吴某贵，男，1953年12月25日生，汉族，住本市浦东新区＃＃四村2号102室。

委托代理人陈＊浪，＊＊普若律师事务所律师。

委托代理人陈＊波，＊＊普若律师事务所律师。

被告丁某芳，女，1957年6月2日生，汉族，住本市浦东新区浦东大道651弄4号304室。

被告姜某妹，女，1923年12月7日生，汉族，主本市浦东新区洋泾镇西漕村北丁家宅8号。

委托代理人沈某宝，上海市浦东新区＃＃法律服务所法律工作者。

原告吴某贵诉被告丁某芳、姜某妹其他所有权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谷＊云独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告丁某芳、被告姜某妹的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某贵诉称，本市浦东新区浦东大道＃＃＃弄4号304室房屋（以下简称系争房屋）系原告与被告丁某芳婚后购置，产权登记在被告丁某芳一人名下。2007年8月，被告丁某芳在原告不知情的情况下与被告姜某妹签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，并办理了以两被告名义的房地产权证。由于两被告的行为侵犯了原告的合法权益，故向法院起诉，要求确认两被告于2007年8月16日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；确认原告对系争房屋享有共有权利；本案诉讼费由两被告承担。

被告丁某芳辩称，系争房屋确实在原告婚姻期间购置。2007年8月为了将其侄子户籍迁入系争房屋，才以买卖的形式将被告姜某妹的名字加到系争房屋权利人之列。现对原告的诉讼请求表示同意。

被告姜某妹辩称，被告姜某妹老房动迁时，曾将近人民币11万元的动迁款交被告丁某芳购房，被告丁某芳在购买系争房屋时未将被告姜某妹列为产权人，为此，被告姜某妹一直向丁某芳提出异议，在被告姜某妹的坚持下，2007年8月丁某芳才将姜某妹的名字写入产权证。认为两被告不是恶意串通，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告吴某贵与被告丁某芳于1982年12月10日登记结婚。2001年6月25日，被告丁某芳与案外人签订系争房屋《上海市房地产买卖合同》，同年7月11日，系争房屋登记在被告丁某芳名下。之后，系争房屋一直由原、被告实际居住。后原告吴某贵迁出居住，期间的2007年8月16日，被告丁某芳作为出售人，被告姜某妹、丁某芳作为买受人签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，丁某芳除代表自己在合同上签名外，还作为被告姜某妹的代理人在合同上签名，依据该合同，系争房屋的权利登记为姜某妹、丁某芳共同共有。2008年5月，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，被告姜某妹对被告丁某芳代为签署买卖合同的行为表示追认。

未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的二手房买卖合同，效力如何认定

案例：刘女士和她的先生购买了一套房屋，最近他们想将房子卖掉。刘女士的先生与中介公司签订了《居间合同》，委托中介公司寻找买家，挂牌价为123万元，签约后她先生就到外地出差去了。郭先生通过中介看了这套房子觉得很满意，希望价格上再能便宜一点，通过几次交涉，刘女士最后同意以118万元卖给郭先生，二人又签订了《房地产买卖合同》。谁知签约后才几天，刘女士的先生就从外地回来了，当他得知房价为118万元，觉得太便宜了，于是找到郭先生，说这是他们夫妻的共同财产，刘女士一个人无权处分，要求解除合同，但郭先生要求履行这份合同。

《解答》的规定：未经房屋共有人同意出卖人签订二手房买卖合同的，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

我的解读：根据这个规定，郭先生与刘女士签订的房地产买卖合同是否有效要看这套房子产权证上是谁的名字，如果产证上只有刘女士一个人的名字而没有她先生的名字，那合同毫无疑问是有效的。如果产证上是刘女士和她先生两个人的名字，原则上合同无效，但是如果郭先生有理由相信刘女士有权代表她的先生来处理房子的话，合同还是有效的。

根据本案的情况来看，与中介签订《居间合同》的是刘女士的先生，这说明出售房屋也符合她先生的意愿，只不过对房价存在异议，因此，根据刘女士与她先生存在婚姻关系的事实和她先生也委托中介出售房屋的事实，郭先生有理由相信刘女士有权代表她的先生签订《房地产买卖合同》，本案构成表见代理，因此这份买卖合同应当有效，故而郭先生有权要求刘女士履行这份合同。