学区房四大法律问题

问题一

原房主未将户口迁出，能否办理入户?

为便于孩子入学，A在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。但是，在办理入户手续时，却发现原房主还没有将户口从该地址迁出。A在买房时没有问清楚，而原房主也没有主动告诉A，A无法办理入户手续，影响了A的孩子入学。请问，遇到这种情况该怎么办?签订购房合同时应该注意些什么?

可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户口。

首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此，原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户，以便新房主迁移户口。对原住户居民搬走但户口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此，新房主可依据该文件，向派出所申请为其办理落户手续。

其次，因派出所无法强制原房主迁移户口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。另外，因购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。

问题二

学区房变更水电户名，原房主是否有协助义务?

不久前，B在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房，并签订了购房合同。由于疏忽，B没有把该学区房的水电户名变更过来。根据相关政策，小升初时，面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明，才能满足第一批入学条件，而提供居住证明需要有水电费缴纳情况。请问，原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更?

即便购房合同没有约定，也应协助变更水电户名。

原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更，要看协助更名是否是原房主应当履行的合同义务。合同义务包括主义务和附随义务，附随义务是为协助实现主给付义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密等义务。

因房子已经归给新房主所有，缴纳水电费的义务人也是新房主，则水电户名理应与新房主一致。原房主将水电户名进行变更，属于购房合同中附随的协助义务，即便购房合同中对此没有进行约定，作为合同的附随义务，原房主也是有义务协助新房主将水电户名进行变更。

问题三

房龄已超30年，无法办理按揭贷款咋办?

C想购买一套学区房，因为经济能力有限，无法一次性支付全部购房款，就打算办理按揭贷款。看中一套房，并签订合同之后，C才发现该房的面积过小，而且房龄已经超过30年。这样的话，商业银行不给予办理银行按揭贷款，请问，C该怎么办?

要看双方事先是否知情，购房前应了解贷款条件。

如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭贷款，但双方对该房屋不能办理按揭贷款均不知情的，因双方均无过错，双方可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款，并且卖方应当在变更付款方式后，给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。若买方明知房屋不能办理银行贷款，依然签订购房合同，则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果，即在不能办理银行贷款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方;若卖方明知房屋不能办理银行贷款却隐瞒这一事实，买方最终不能办理银行贷款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。

因此，购房者需要贷款购房的，应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法贷款。

问题四

购买租期未满的学区房，已支付的租金如何结算?

前几天，D购买了一套学区房，并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租，且D在购买时租期未满。但原房主并没有告诉D，租客给他一次性支付了一年的租金。请问，租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算，是否应当从购房款中抵扣?签订合同时并未对此进行约定该如何处理?

剩余租金可由购房款抵销，取得所有权即享有收益权。

首先，根据《民法典》第七百二十五条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。原先的承租人可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。为此，建议购房者事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况，如果出租，租赁期限是否快到期，租金和保证金收取情况，承租人是否同意解除租赁合同等事宜，最好在房屋买卖合同中一并予以解决，因均属于金钱债务，双方可以合意在购房款中予以抵销，以免产生法律纠纷。

其次，如果双方并未对此进行约定，根据《民法典》规定，新房主取得房屋所有权后，即享有房屋出租收益权，而原房主在签订协议时违反《民法典》规定诚实信用原则，未向新房主披露后续租金已经收取的事实，损害了新房主的合法权益，新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。