贷款购房时，消费者要留有余地，不能过于乐观地估计预算

按照我国现行的法律规定，“不可抗力”在一般情况下可以成为合同缔约一方解除合同的理由，那么，银行贷款未能获批能否算是不可抗力因素，是否可以成为购房者解除合同的理由?

事件回放

2015年5月2日，区某在中介公司的介绍下，选中一套位于天河区、售价200万元、100平方米物业。他觉得该住宅物超所值，在了解该物业权属与面积等基本情况后，立即与业主宋某签订了《房屋买卖合同》，约定自己向银行申请贷款100万元。事后，区某向业主支付了定金。

但是，银行经审核后指出，因该物业楼龄较长，只批准贷款60万元。区某没有考虑申请贷款会出现这种情况，未预留足够的备用资金，在四处向亲戚朋友借款后，还差20万元首付款。因此，他要求与宋某解除合同，业主虽同意解除合同，但拒绝返还定金。区某认为该物业未达到预期的贷款金额是由于物业楼龄长而导致的，并非自己原因造成，遂向法院提起诉讼，要求解除合同、业主应返还定金。

法院经审查后认为，区某在《房屋买卖合同》中约定向银行申请贷款100万元，由于楼龄较长，只批准贷款60万元;但区某无证据证明业主宋某就物业楼龄故意向其隐瞒或提供虚假信息。最终，法院判决买卖双方解除合同，驳回区某要求业主宋某返还定金的诉求。

专家解读

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的周*云律师表示，《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》(穗公积金中心函〔2013〕506号)有相关规定：“二手住房楼龄的计算标准：以《商品房买卖合同》的建筑时间、产权证的测绘时间以及评估报告三者之中年限最长者为房屋楼龄。”

本案中，银行因楼龄问题批复房地产抵押贷款额少于已签订的《房屋买卖合同》所约定的贷款额，而购房者因自身经济原因无能力承担额外增加的现金款项，遂单方面终止交易，继而引起纠纷。其主要原因是区某没有结合自身实际情况及考虑银行贷款的其他可能，导致贷款不足的结果。

房地产抵押贷款时，买家是以购得的房屋作为抵押物抵押给银行从而获得贷款，一般而言，贷款金额与还款年限会受多个因素约束，如不得超过的某个最高金额、房屋楼龄、贷款人的收入等，因此购房者申请的贷款额就可能与银行实际批复的贷款额不一致。其中，房屋楼龄越长，房屋升值、保值的空间越小，一般获批贷款额度就越低，甚至可能不予贷款。所以，欲采用房地产抵押贷款方式来购房的买家务必注意了解自身的经济状况、还款能力及银行要求的贷款条件，在自身可支付能力范围内选购物业，并慎重购房。另外，买家也可与业主在合同中约定，若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，买卖合同解除等条款，以尽可能减少损失。