改底单买卖期房，风险在哪里？实例分析燕郊买房遭遇

前天接到一个在搜房论坛里的朋友的电话，给我讲述了其在燕郊买房的遭遇。

事情的经过是这样的：他姐在燕郊通过中介看上了某房子，这房子刚盖好是期房，产权证还未办下来，当时签合同时交了一万元的定金，给中介费6000元，中介和买方协助其改底单，签完合同后，房价在不断的涨，卖方觉得卖亏了，所以干脆来个将军不见面，不接买方的电话，现在中介也没办法，因为卖方根本不接电话，开发商已经将房子登记到建委办大产权了，所以改底单就不可能了，买方甚至只要求卖方返还其定金一万元就算了，基于上述案情我下面详细分析一下，各位将来买房时千万要注意。

改底单是买卖楼花时经常用到的词，就是开发商刚盖好房子，也许只盖了几层，就向相关部门申请预售，取得预售许可证后开始销售楼盘，这个时候和开发商签的合同是《商品房买卖预售合同》，虽然签了合同但房子还不是你的，因为房子还没在建委登记，等房子盖好后开发商开始申请大产权（房地产行业所说的大产权不是我们平时说的70年产权，认为是开发商为期房办理登记时获得的产权，开发商只有先办理了大产权，才能过户到业主名下，大概就是这样的意思。），就是开发商先为自己申请，这所有的楼都是开发商的，然后在一、二年后开发商再为每个业主申请登记，发给业主产权证，从买期房的业主和开发商签完合同到业主的产权证办下来，这期间一般有2年的时间，这2年的里什么事情都会发生，比如开发商卷钱走人，烂尾楼的产生，房子又被开发商卖一次，房子被抵押等等，改底单发生在哪个时间段呢，就是签《商品房买卖预售合同》至开发商到建委登记之前这段时间，上面的案例就发生在这个时间段。

通过上面的讲述您就会明白，改底单的风险最大，第一，如果改底单，得先经过开发商的同意，据我所知开发商一般是不会同意的，除非给开发商好处。第二，需要卖方的积极协助，卖方如果想不卖了，很简单就是拖时间，等开发商办理登记了，想改也改不了了。第三，改底单目前是个灰色地带，没有明确的法律依据。

任何事不是绝对的，买方如果在签合同时考虑这些问题，将卖方的违约成本加大，也许就不会出现上面的事情了。

关于二手房，买方一定要保持清醒的头脑，交定金时一定要考虑周全，否则交完定金，一切都晚了。

我参与过上百单的二手房买卖律师见证，为买卖双方纠正过无数的可能会产生纠纷的细节，比如双方交换身份证复印件时应该怎样保护自己呢，您必须在身份证上写清楚：本身份证复印件仅作为和某某买卖房屋用，不得用于其他用途，再次复印无效，签名，日期。因为以前有过拿别人的身份证复印件办了信用卡进行恶意透支。

希望大家看完觉得有收获，就回个贴，算是回报，也让我有信心写更多对大家有用的文章和大家沟通交流。

在此不能一一举例，如果哪位想买房的人可以咨询我，

作者严律师