一、刚刚交了首付款,还没有办按揭

该这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是最好处理的。

买卖双方可以到开发商处办理合同转让,就是跟开发商提前商量好,与买方重新签订一份购房合同,并将旧的购房合同收回即可。然后买方将首付款付给卖方就办理成功了。后面的事情就和买新房一样,房管局备案直接写买方的名字,银行按揭贷款也是买方自己去办理即可,房产证发下来就直接是买方的名字了。

二、正在还房贷,但是没有交房

方式一:直接更名

流程:

第一，卖方将银行贷款还清;

其次，卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;

第三，开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;

第四，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。

需要注意的事项有:

第一，房子必须还清银行贷款

第二，更名必须取得开发商的同意

第三，买方不能再按揭了,必须全款购买

这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。

从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。

方式二:双方约定等房产证下来再过户

这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。

包括了以下几种：

个人所得税:总房款的1%

契税:90平米以下的为总房款的1%;90平～140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)

(契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)

营业税:5.55%

方式二的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。

三、需要注意的事项

第一，没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎!

第二，如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。

第三，对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。

第四，房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。

四、知识链接:哪些房子没有产权证

未经立项批准或私自变更立项的楼盘;利用集体所有土地开发的房子,也就是所谓的小产权房;未取得规划审批的楼盘;私自变更规划的楼盘;私自改变土地用途的楼盘;土地产权存在纠纷;没有销售许可证又无产权证的房屋;未经验收或验收不合格的房屋;土地或房屋未解除抵押的;开发商未交纳相关税费的;土地、房屋被有关部门司法查封。