2007年07月28日新京报

区域最新规划、邻近土地价格、周边新盘产品等决定二手房的价值

小金来北京十多年了，一直住在医院宿舍。去年，单位提出要取消集体宿舍之后，买房子成为小金工作之余的主要任务。很快，小金就在南面买了套二手房，价格优惠是吸引她的主要原因。但是，搬家不到一个月，小金又搬回宿舍。原来，房子位置比较偏僻，小金每天去单位要花一个多小时。令小金更为头疼的是，房子招租时发现，该地段两居室的租金仅1000元/月左右。

有了第一次失败的购房经历，小金希望能找一套适合自己的、将来租售空间较好的房子。在给记者的邮件中，小金询问自己该如何进行二手房评估。为此，记者采访了我爱我家、链家、21世纪不动产、信一天等多家经纪公司的分析人士，联手教小金自行评定房产，判断房子的真实身价。

第1步了解区域的最新规划

专家认为，小金在考虑房子增值空间时，先要考察区域未来的规划。交通改造与商业配套建设对区域住宅市场的影响最为突出。例如，马家堡区域在建地铁4号线及规划的十几万平米商业用地，将区域人气带动到近几年来的一个峰值；亦庄新城规划几乎让亦庄周边区域房产市场起死回生；东铁匠营将建双限价房的消息传出后，区域关注度骤然提高。因此，区域规划及区域房产最新动向都是影响区域二手房价值的因素，需要购房者细心关注。

第2步关注近期的土地拍卖

选定大致的区域空间后，专家建议小金留心该区域内最近的土地成交信息。在房地产市场中，房与地是直接关联的，土地拍卖价格的多少，将直接决定房屋未来价值走向。土地拍卖中有一个重要指标：楼面地价(单位建筑面积地价)，它直接反映将来房价升值空间。

2006年北京正江房地产开发公司京城一拍，最终以3.41亿元竞得丰台区成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地，该地块规划建筑面积并不大，仅为10.71万平方米，但出让土地价格高达3376元/平方米。按照这个拍卖价格计算，加入建筑、税收等成本，该项目至少要卖8000元/平方米，比当时该地区二手房价格高出近2000元。地块成交后不到一年，目前成寿寺地区商品房价格均价8500-10000元/平方米，二手房均价达到7500-8000元/平方米，房价上涨的速度飞快。

第3步对比新入市商品房的价格

新盘是影响周边二手房价的一大重要因素。专家建议小金在打探二手房价之前，首先对区域内新房价格有个初步的了解，这样在购买二手房时，有比较明确的预期参考。西南三环是值得小金关注的区域，这个地块周边新盘放量较大，如万年花城、顺驰蓝调等项目陆续放量，加上不少老盘推出后期产品，价格上有继续攀升的势头。目前西南三环周边一手项目均价已经达到10000-15000元/平方米。在一手房市场的带动下，今年该区域二手房价普遍上涨，从2007年3月之后，每月每平米上涨200元左右，目前已达到8500-10000元/平方米。

第4步房龄选择5至10年之间

专家认为，从房龄角度讲，5至10年的房屋价值最高，因为整个小区配套设施、绿化及居住氛围逐渐成熟。而10年之后，房屋价值就会大为降低。国家规定住宅用地的土地使用年限则为70年，随着房龄的不断增长，其土地使用年限也随之缩短，同时房龄太长的房子面临拆迁的风险就越大，为此切莫购买房龄过长的房子。（关爽）

====投资建议====

>>>>北城典型区域：以租代售

专家建议，在传统意义的北城投资的购房者，可以选择以租代售的方式投资。

专家对奥林匹克公园周边项目与位于其他区域的项目做了监测和对比，结果显示，目前奥运村周边二手公寓价格上涨幅度较为明显，以奥林匹克公园附近的奥林春天为例，去年6月该项目二手房价格为10600元／平方米，今年6月则已上涨至11500元／平方米，上涨非常明显。

租赁价格的高度攀升，使以租代售与购房即买即卖同享高额回报，而随着奥运会的临近，外来人口正在增多，先租后卖对于投资北城，尤其是奥运场所周边的购房者是首选。专家认为，随着奥运会的临近，08奥运的威力逐步显现。预计明年该区域的租金水平还将上涨，涨幅应该在目前价格的四、五倍左右。

>>>>南城传统区域：低买高卖

在南城投资的购房者，则可选择低买高卖的方式投资。

基础价位偏低的南城楼市，近年来均价在稳步上涨，在南城的投资购房者，仍可以采用低买高卖的方式投资。以南城经济技术开发区的亦庄为例：2006年初一品亦庄均价为5600元/平米，现在的均价已经涨至8800元/平米，每平米上涨3200元；亦庄梅园2006年初均价为3300元/平米，现在的均价高涨到7500元/平米，每平米上涨4200元。涨幅较北城要高出很多，但租赁方面的涨辐与投资回报率就不如北城奥运热表现得那么明显。

如果二次置业选择在南城，建议购房者低买高卖，至于出手的最佳时间，还要以家庭的实际收支情况来定。

====自行估价====

修正百分比算楼价

想大概了解一下房屋的市场价格，只须对房屋状况进行修正即可。修正的主要因素有以下几方面：房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修。

各自的修正百分数如下：①房屋位置：0—3%②建筑年代的相对折旧：-2%—1%③楼层：1）多层住宅：一层为-2%；二层为0，三至四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；2）高层住宅：一层为-2%；二层为-1%，三至五层为0，六层以上为1%，顶层为+2%④朝向：东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向为-2%。⑤装修：一般为0

例如：西坝河有一套建筑面积65平方米的两居，目前该地区成交价为10000元/平方米，建筑年代为1986年，楼层为2/6，朝向为南北向，双气，普通装修。

按照比例计算：房屋位置2%，建成年代的相对折旧：-2%，楼层：0，朝向+1%，装修0。因此总的修正百分数为：2%+（-2%）+0+1%+0，因此该房屋的参考价格为：10000×（1+1%）=10100元/平米。

所以此套房屋总价约65.65万元。