在《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3“营业税改征增值税试点过渡政策的规定”中有如下规定：

“一、下列项目免征增值税

(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”

那么文件中的“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”该如何理解，应该满足什么条件呢

关于“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”在营改增之后并没有专门的文件来界定，我们可以参考一下营改增之前相关文件的规定。

最早是在《国家税务总局关于印发的通知》(国税发〔1993〕149)号中有规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税”。

后来在《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》(国税函[2007]969号)中明确：“国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。

对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费不征收营业税”。

再后来在《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)中进一步明确：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定，不征收营业税”。

之后，国税函〔2009〕520号又再次明确“县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件”：包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

综合上述营改增前后的文件规定来看，如果纳税人在取得县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件的前提下，收到的按相关标准支付的关于土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费，属于36号文规定的“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”行为，可以免征增值税。

营改增对房屋买卖有何影响

1、“营改增”房地产有何影响

房地产营改增为房企减轻税负，相应企业利润率会因此提升，对一线城市及其周边的基本面良好的城市房地产市场有着积极影响。

首先，房地产营改增为房企减轻税负，提升企业利润率，同时为正处于转型期的房地产企业提供“缓冲期”；

其次，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业购置办公楼成本降低，从而刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样可以有效去库存；

再次，企业新增不动产增值税降低，不动产交易成本会降低，促进土地、项目收购，加速房地产的进一步整合；

最后，企业建房成本降低，使得在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好，但其他城市则会依然有去库存压力。

2、“营改增”对购房者、企业分别有什么影响

首先是对投资企业的影响，营改增对企业投资房地产市场确实会有助推作用，投资者(企业或企业主)将会因此而获益。

其次是对购房者的影响，营改增后续有关房地产税的改革，对于购房者或投资客持有环节的税费征收，降低市场投机化，从而让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内，也对房价的控制有一定的影响。

营改增实际上是降税。楼*伟表示，拟准备的方案是17%的标准税率并不提高，但是由于所有的不动产可以纳入抵扣，道路两边的交通工程、厂房都是不动产，这些可以抵扣，实际税基就缩小了，就造成了减收。