国务院常务会议明确，自今年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，建筑业、房地产业适用11%税率，金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

营改增后，买卖二手房会不会增加税负?房企成本增加还是降低?房价是涨是跌?想买房的是现在买还是营改增后买?昆明二手房市场会不会出现“末班车”行情……导致二手房成交量猛增。

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记者注意到，今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题，比如个人二手房交易。个人出售二手房，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。

就昆明来看，目前二手房交易需缴纳的各项税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税税率为5.6%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

今年2月19日，为刺激房地产去库存，财政部决定对房地产交易环节的契税、营业税进行重大调整。新规规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。调整后，房地产交易环节的营业税和契税政策有了较大幅度的优惠。

虽然营改增的具体实施细则还未出台，但近期对于营改增后二手房交易环节的税率猜测也不断，据报道，如果营业税改增值税，可能适用的税率有6%、11%的税率，以及少数可能适用的3%的征收率。

云南财经大学教授张*华认为，增值税在国际上是一个中性税种，所谓中性就是对经济的干预程度最低，最大好处是可以抵扣购进的部分成本，只对最后增加收益的部分征税，所以对经济影响最低，破坏作用最低。“营改增后，如果税负大幅增加，这跟我们的税制改革和整个国家的供给侧改革的初衷是自相矛盾的。因为我们现在整个经济结构调整，包括供给侧改革，目标就是为企业降低生产成本，降税费。因此，我们的税制改革是不能给生产者增加税负的。”张*华说道。

买卖双方多持观望

记者近期多次在昆明市房产交易中心看到，办理二手房过户手续的市民和房产中介工作人员络绎不绝。

对于是否听说过二手房交易将推行营改增一事，正排队等待办理过户手续的张女士说：“听说过，但不清楚具体情况。我们早计划卖了旧房换新房，所以遇到合适买家就出手了，没考虑太多政策因素。”一旁的房产中介工作人员表示：“最近几天，咨询营改增后二手房交易税费增减问题的业主大约占到3成左右，不过大部分决定等具体方案出台后，再做打算。”

在荣城地产门店，置业顾问王先生告诉记者：“最近咨询二手房交易税费的顾客明显增加。”虽然有消息指出税负只减不增适用于所有营改增纳税人，营改增后，个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税或将持平，甚至略有下降，但目前二手房买卖双方对免征年限和税率问题还是普遍关注。

采访中，有购房者提出疑问：当年80万元买的房子，花了20万元装修，实行营改增后，装修费用能否进行税前抵扣，如果可以抵扣，是否算折旧……这些需具体实施细则来确定。

或加速写字楼去库存

房地产业营改增究竟会带来什么影响，税负是增还是降?

同策咨询研究部总监张*伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因税负降低而提升。同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对楼市而言也有积极影响。

张*伟表示，尤为值得关注的一点，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效消化写字楼库存。

“暴食一顿，消化十年。”这是业内人士对昆明写字楼的具象形容。有数据统计显示，2015年上半年昆明过规项目中，纯写字楼由3.02万平方米暴涨至27.53万平方米，同比2014年暴涨8倍之多。房地产业营改增对昆明写字楼而言，无疑是一个利好消息。

不过，张*伟也提出，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者(企业或企业主)来讲，将因此获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进。尤其是对于不动产，或房产持有环节的征税(暂时称为房产税)来讲，后续仍有扩围可能性。

至于房价是否会因此下降，张*伟明确表示：不会下降。因为土地成本高，总的税费成本还是很高，不过由于政策层面一直鼓励去库存，市场趋势正逐渐向好。更多相关行业资讯请查阅由中国报告大厅发布的房地产行业市场调查分析报告。