国税发［2006］31号文件(以下简称31号文件)，对房地产企业的企业所得税进行了重新规定，同时废止了国税发［2003］83号文件，这对房地产企业的税务管理产生了重要影响，也对相关的会计处理提出了新的要求，笔者仅对31号文件涉及的以未成立独立法人公司形式合作建房的会计处理进行了探讨。

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，按分配方式可分以下两种：

一、以分配开发产品为目的的合作

案例1：2006年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2。

31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。

笔者认为：由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为：

1.收到乙、丙公司投入资金时

借：银行存款1200万

贷：其他应付款———乙公司900万

——丙公司300万

2.分配开发产品时

借：经营成本1120万[（1000+3000）×2800=1120万]

贷：开发产品1120万

同时结转收入：

借：其他应付款———乙公司900万

——丙公司300万

贷：经营收入1200万

3.计提营业税

借：营业税金及附加66.6万

贷：应交税金———应交营业税66.6万

1200－1120－66.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。

续案例1：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万×15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）×33%=59.4万元

1.收到乙、丙公司投入资金时

借：其他应付款1200万

贷：预收账款1200万

2.根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税

借：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万

贷：应交税金———应交营业税66.6万

3.待计算出计税成本,结转收入、成本时

借：营业税金及附加66.6万

贷：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万

借：递延税款59.4万

贷：应交税金———应交所得税59.4万

二、以分配利润为目的的合作

案例2：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。

31号文件规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

笔者认为：应成立非独立法人的项目公司（项目部），甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理为：

1.项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时

借：银行存款———专户

贷：其他应付款———甲公司

——乙公司

同时，甲公司在投入资金时

借：应收账款———项目部

贷：银行存款———一般结算户

2.在领取“四证”后，以甲公司名义用土地使用权作抵押物取得银行借款时

借：银行存款

贷：短期借款

3.支付土地价款或工程款时

借：开发成本

贷：银行存款———专户

4.开发产品预售时

借：银行存款———专户

贷：预收账款

5.预缴税款时以甲公司名义申报

按月计提预交营业税时

借：待摊费用———预交营业税金及附加

贷：应交税金———应交营业税

按季计提预交所得税时

借：递延税款

贷：应交税金———应交所得税

月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款———项目部”与项目部的“其他应付款———甲公司”抵消。

6.结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时

借：利润分配

贷：其他应付款———乙公司

7.项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司（母公司）并账。

来源：财会信报