2015年3月,湖北省宜城市被列为全国农村宅基地制度改革试点县市以来,牢牢坚守土地制度改革“三条底线”,按照“先试点、后铺开”的思路,积极稳妥推进农村宅基地制度改革试点工作,目前取得了实质性的阶段成效。
2015年春节期间,宜城市组织500多名干部进村入户,掌握了全市农村宅基地基本情况:全市现辖10个镇、227个行政村(社区)、1388个村民小组、6603个农村居民点,38万农村人口、10.66万户,11.24万宗宅基地。为消除干群的改革疑虑,该市在引导大家详细解读改革政策的基础上,算好农民增收、耕地保护、集体收入“三笔账”,形成改革的共识;在重要路段醒目位置竖立宣传牌30余块,悬挂刷写宣传标语500余条;印发致农民一封信、宣传画册20余万份;群发手机短信、微信5万余条;电视台、出租车灯箱广告滚动播放等方式广泛宣传,真正做到了家喻户晓、人人皆知。该市从实际出发,精心编制了《宜城市农村宅基地制度改革试点实施方案》,使方案切合实际,增强可操作性。为防止改革工作走弯路,该市根据区位条件、经济水平、社会发展和地形地貌等实际情况,在全市范围内选择4种类型8个村先行试点,探索了工作方法,积累了相关经验。2016年3月8日,宜城市召开农村宅基地制度改革全面推进会,在全市范围内推广比较成熟的经验模式,为修法提供典型范例和成功实践。经过一年多的探索实践,宜城市农村宅基地制度改革试点取得了一些实质性的阶段成效。
一是扩权赋能增加了农民财产性收入。宜城市整合国土局、房管局部分职能,成立不动产登记局,构建“房地”统一登记工作模式。2016年6月30日,全市已停止发放土地证和房产证,颁发不动产证,8个试点村发放不动产权证书603本,其余村已进入宅基地权属审核公示阶段,年底全面完成发证工作,确保每宗宅基地权属清晰。该市还出台了《宜城市农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,鼓励符合条件的农民贷款,目前已有5户农民利用房地不动产权证贷款46万元。同时,建立宅基地的转让、出租、抵押等流转机制,允许宅基地在一定范围内转让、出租,进一步扩大了宅基地权能,赋予了宅基地及农民住房财产权,实现宅基地的用益物权。扩权赋能后,农民利用宅基地及农房抵押贷款,可以用于发展农业经济、扩大生产规模和壮大家族生意;农房转让、出租,增加农民收入;宅基地自愿退出,村集体给予一定数额的补偿和奖励,壮大了家庭经济;宅基地退出后复垦为耕地,农民耕种后获得种植收入,多种渠道增加农民收入。
二是有偿使用、自愿有偿退出顺利推进。宜城市建立了农村基准地价体系,按“多予少取”的原则,采用“分段+调节”的方式,合理确定宅基地有偿使用标准。目前,8个试点村已确定了不同有偿使用标准,收取有偿使用费107万元,占应收的80%。村委会在农户自愿退出的基础上收回宅基地,对退出的宅基地补偿标准,由各村按照《自愿有偿退出办法》,结合本村实际自行议定。流水镇刘台村有40户农民自愿将多余宅基地退出,退还面积达33.5亩。目前,8个试点村已有68户农民自愿退出超占面积和一户多宅的宅基地61.7亩。
三是初步建立改革相关配套制度。通过充分征求民意,先后出台了《宜城市农村宅基地管理办法》、《宜城市农村宅基地历史遗留问题处理办法》、《宜城市农村宅基地有偿使用办法》、《宜城市农村宅基地自愿有偿退出办法》、《宜城市农民住房财产权抵押贷款暂行办法》等9项配套试行制度,为试点提供制度保障。全市各镇也制定了相应的宅基地管理制度,各村均建立了村规民约和村民理事会工作制度,进一步规范了宅基地管理。
四是宅基地管理水平明显提升。该市在有偿使用、自愿有偿退出、土地增值收益管理使用等与农民利益密切相关的事项,均由村民集体研究决定,最终形成决议后纳入村规民约,真正让农民当家作主,深受农民赞成拥护。该市下放审批宅基地权限,使用存量地的由乡镇直接审批,报国土资源局备案;使用新增地的由乡镇审核,报市政府审批;提供“一站式”服务,推行“一次性”办结,最大程度减少审批环节,提高办事效率。同时为了规范农民建房行为,在试点镇成立综合执法局,加强宅基地的日常监管。为充分发挥规划管控作用,宜城市2015年9月暂停全市农村宅基地和农民建房审批,科学编制“多规合一”规划,从严落实“无规划不审批、无设计不建房”。
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