一、住建部有关负责人表示
将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
二、对城市化、市场、学位房的影响
(一)租售同权,将加速中国的“人口大迁徙”,一批小城镇会被抛弃
租售同权之后,不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来,还会创造出一大批“教育移民”。而且,既然“教育移民”了,那么不妨尽量到高级别的城市里去,那里的学校更好。
根据统计局的官方数字,中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子,大概有1.88亿人,一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民,仅农村的孩子如果出来三分之一,就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育,一批家庭会带上老人方便照顾。这样,人口的城镇化会大大提速。但注意,由于优质教育、医疗等资源在高级别城市,所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。
如果租售同权成为国策持续下去,必然是高级别的城市人口大增,农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化,将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。
(二)“租售同权”后,哪些城市的房价会跌
由于人口加速流入大城市、大城市圈,所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市,而是人口流失地区。在中西部,人口不断流失的中小城市最终会崩坍,最终把当地金融机构带到沟里,因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。
很多地方已经出现了人口严重流失,“租售同权”之后,这种流失会加剧。中国中小城市的人口流失是非常快速的,其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。
对于大城市来说,以教育资源为核心的公共资源开放之后,必然涌入大量移民。这些城市的教育资源会变得稀缺,只能不断增加投入,否则将出现“一位(学位)难求”的局面,最终被迫限制“租售同权”。
由于人口显著增加,租房需求将更加旺盛。所以,大城市房价很难下跌。也许有人会说政府不在全力提供政策性住房和公共租赁住房吗?
是的,如果政府真的在“政策性住房”和“公共租赁住房”上发力,的确可以平抑房价。但这些都需要投入,而地方政府三分之一的钱来自商业化的房地产行业。换句话说,没有商品房市场平稳发展,根本不可能有钱去建设、维护足够的“政策性住房”和“公共租赁住房”。这个道理非常简单,想想中国的计划经济时代就明白了。那时住房全部公有制,大家可以低价租房,但问题是能租到吗?租到的是什么样的房子?
租售同权是社会进步的表现,也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中,会出现一些新的、难以预料的情况。住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。
即使现在不少人选择丁克,但还是有很多人需要为子女的教育问题费心,租售同权对这部分人来说是非常好的政策。由于一线城市的教育资源更加优质,会有大批市民涌向大城市租房,为的是让子女上好学校。此种情况的弊端是会导致小城镇和农村人口流失,经济无法发展。未来租售同权长沙等部分城市可能会逐步实行此政策。
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