石家庄分期付款买房需要注意详细了解房屋的产权性质;注意查看房屋有无质量问题;注意贷款利息和贷款年限的约定;注意对合同进行审核起草以规避合同订立时的法律风险;注意使用补充协议。
一、购房合同注意事项
1.确认“五证”齐全
发许可证、工程规划许可证,只有“五证”齐全了,买房者以后才能顺利办理房产证。还需注意的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。
2.查看是否有预售许可证
如果买的是期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋),你要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购的房源在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有《新建住宅交付使用许可证》和该房屋的大产证(该证在预售许可证之后取得,即由期房变现房了)。除此以外,还要核对一下其开发资质证书和营业执照,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
3.期房约定条件和时限
另外,买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
4.明确具体时间和违约责任
对于期房,由于开发商资金不足而延期交房是常有的事,有些甚至交不了房。如果是不规范的《文本》,那开发商会在合同上巧做文章,只注明竣工日期,无交付使用日期;运用“水电气安装后、小区配套完成后、质量验收合格后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,务必要将交房日期准确无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
5.检查房屋质量
在签约时,应查看并检查《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容,并同时将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。
6.明确物业管理事项
一个不好的物业管理公司,一定让你以后住得不舒畅。所以要多比较一下物业的管理水平如何,以及明确双方约定的物业管理范围和收费标准。
7.约定违约责任
当期房或现房存在与开发商的描述不一样时,应明确开发商应承担的相应责任。可参考:签约后购房者要求退房、不按期付款;面积变动超过约定幅度;开发商卖房后要求换房,不按期交房;质量不符合要求等。别漏了违约责任的平等性。
8.注意合同文本中补充协议的内容
购房者应谨慎防范某些开发商,将示范合同文本中保护交易公平的条款,通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。
二、二手房定金陷阱如何提前来防范避免损失与纠纷
1、交定金先明晰房屋产权
注意查清楚该二手房是否存在外债、有无抵押贷款、是否被法院查封等;产权证上的房主和卖房人是否为同一人;另外,要搞清楚该房屋是否属于允许出售的房屋,一般来说,军队、医院、学校的公房,因公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权,一定要征询原产权单位同意,并有所购房屋转让的书面意见,并签章。很重要但是在生活中也特别容易忽略的一点是,有的房屋在出售时,租房合同还未到期;还有就是租户具有优先购买权,在交定金时,确认租户放弃优先购买权且房屋不在承租期内。
2、签定金协议写清细节
买房人在交付定金之前,要与卖房人签订定金协议,落实有关交易的细节。比如在定金协议中写明房屋地理位置、房屋交易价格、车位号、车位价格、房屋面积、装修、交房时间……等具体内容。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任和义务,如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等,这样有利于避免纠纷的发生。
如果你购买是看重的学区,则要注意在定金协议里写明房子属不属于学区、学区名额有没有使用过等情况,防止买了房却上不了学。如果是为了落户,则还要注意写明原房主的户口迁出时间等。
3、“20%”是定金上限
定金的数额由双方当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。买房人交付大额定金,可以选择资金监管。定金协议对于买卖双方产生约束力,双方当事人必须按照约定履行义务,否则要承担一定的法律后果。如果买房人不按协议约定完成二手房交易,卖房人可以不再退还定金;如果卖房人不按协议约定完成二手房交易,买房人可以要求卖房人双倍返还定金。
三、提供与买房的签订补充协议需要哪些资料
签订买房的补充协议需要注意:
1、购房者应细致查看并确认好补充协议中关于公摊面积、装修标准、物业等的约定;
2、注意核实此次交易的房屋的产权归属情况;
3、在补充协议中,约定好房屋所有人必须配合办理的产权变更手续及相关的违约责任;
4、明确交易房产中原房主及相关人员的户籍。
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