合同签了，房子没了？

一般大部分人买房，都要通过向银行贷款来实现，然而，一些购房者在与开发商签定了购房合同后，因为各种原因，银行贷款始终无法获得审批，最终导致这笔房产交易最终无法顺利完成。购房者如果提出退房的要求，开发商大多数情况下是不同意的，为此，双方闹得不可开交。

近日，不少网友通过亿房知识大课堂向笔者提出了此类问题，可见，它具有一定的代表性。

真假难辨--开发商、购房者和银行各持己见

购房者往往已经签定了购房合同并付了首付，但由于其它原因，他们的房贷申请没有被银行审批通过，银行自然不会放款，开发商和购房者之间的纠纷由此而产生。

开发商认为，房主如果要退房，是违约行为，不用返还首付款，并且购房者还要支付违约金。而房主则认为，自己并非故意不买房子，不能算是违约，责任在银行。银行更是坚称：他们不承担任何责任。

专家解析--用合同条款约定相关事宜就能避免纠纷

以上三方的说法，粗略一看，好象都有道理，为了彻底弄清楚问题的正确答案，笔者特意采访了几位专职律师，请他们为购房者指点迷津。

亿房网资深顾问专家、湖北松之盛律师事务所律师赵莉在接受记者采访时候说，按约支付房款理应是购房者的义务，银行直接将购房者申请的房贷转给开发商，法律上称为代履行行为。

商品房买卖过程中，大多数购房者选择抵押贷款的方式进行按揭。也就是说，购房者向开发商支付首付款，另一部分通过银行贷款支付，并将所购买的房屋作为抵押物，以担保购房者的银行贷款债务。

抵押贷款模式存在两层法律关系：一是购房者和开发商之间的房屋买卖关系，另为购房者和贷款银行之间的贷款关系。

首先，就买卖关系来看，开发商的义务是向购房者交付房屋，购房者的义务是支付购房款，银行作为购房者和开发商之间房屋买卖关系第三方，买卖合同对其没有任何约束力。所以在房屋买卖中作为代履行人的银行如果放贷，便可视为代购房者履行支付购房款;倘若因故银行没有放款或放贷不符合约定，则是购房者未履行付款义务，其应当按照约定向开发商承担违约责任。

其次，就贷款关系来看，如果因购房者提供的资料不全、个人贷款不良信用等因素，导致其无法申请房屋贷款的，银行不承担任何连带责任。但如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，仅是银行未按规定时间放款。那么，购房者也只能先向开发商承担违约责任，尔后再按借款合同向银行追究违约责任。

记者了解到，购房合同中有两种贷款方式可供购房者选择：

一、购房者可约定由开发商为其*贷款。则开发商作为受托人有通知义务。然而在实际操作过程中，许多开发商不愿因无法办理贷款而流失客户，往往不能在第一时间如实告知购房者。湖北阳阳律师事务所秦于海律师认为，开发商或房屋中介机构作为受托人应当将办理贷款事务情况及时反馈至购房者，否则委托人应当赔偿购房者经济损失。

二、房者可依据开发商提供的银行自行选择一家作为贷款方。在此种情况下，购房者可享有较大的贷款选择余地，而同时需要承担的贷款风险也会随之增加，一旦贷款办理不下来，购房者就是违约，需支付违约金。

武汉市房产局在去年出台了规定：购房者在商品房买卖合同签定之日起30日内，因贷款购房手续未获相关金融机构批准，可以退房。但对于相关违约责任并未明确。

通过以上分析可知：如果开发商承诺*贷款，应当将细则写入购房合同，并注明：如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款。这样可以有效减少购房风险。此外，购房者需切忌，诱人的口头承诺均无法律效应。

最后，笔者提醒广大购房者注意以下几点：

(一)买房之前，需对自身购房能力进行评估，充分估量自己的经济实力。

(二)签订合同前，最好向银行咨询自己办理贷款的合理时间，尽可能预估自己在办理贷款时可能遇到的障碍，谨慎签约购房。

(三)在购房合同中将相关违约条款写清楚，明确违约责任。

一、会造成贷款失败的原因

如果房子首付交完之后按揭办不下来，会根据按揭办不下来的原因分情况进行处理。在审理合同纠纷时，法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：

1、开发商的原因：

如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。

2、购房者的原因：

如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。这时购房者可以采取以下措施应对，

1.补救贷款

首先，可以找银行业务员沟通，了解自己贷款迟迟批不下来的原因。如果问题出在购房者本人的信用、流水、负债等情况，建议增加首付款数额，减少贷款的申请金额，将资料准备齐全后再向银行申请贷款。

2.换家银行

不同的银行对于贷款条件的规定和审核不同，因此如果购房者申请了第一家银行却迟迟没有回馈，不妨换个银行。

3.找担保公司

当然一部分购房者确实本身的资质不好，但又特别想买这套房子，这个时候就可以找担保公司贷款。需要注意的是，涉及到的费用会比直接到银行贷款费用高。因为担保公司除了需要借款人支付手续费外，还需要支付担保费、利息费等费用。