抵押房产有效的情形有房地产抵押办理抵押登记后，抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。

一、贷款人同意变更抵押物

基本工作流程：

抵押期间房地产权转移或变更的，当事人应自转移变更之门起30日内，持抵押权人同意其转移变更的证明文件，到原登记行政主管部门办理转移或变更登记。

房地产抵押当事人发生变更即合同主体变更的，当事人应自变更之日起30日内，持抵押权转让合同及有关证件到原登记行政主管部门重新办理抵押登记；

抵押当事人双方对抵押合同内容进行变更的，应自变更之日起15日内到原登记行政主管部门办理变更登记手续。

抵押房地产被处分后。原抵押当事人应自处分之日起15日内，到原登记行政主管部门办理注销登记。

已办理抵押登记的房地产，抵押权人将其债权及抵押权转让给第三人时，应当在抵押权转让合同签订后，到原登记行政主管部门办理抵押权变更登记手续。由于抵押权转让无须事先征得抵押人同意，因此，应由抵押权人和受转让的第三人到原登记行政主管部门办理抵押权变更登记手续。

二、抵押合同生效的条件

（一）主体适格。

（二）意思表示真实。

（三）不违反法律或社会公共利益。

（四）标的确定与可能。依据不同性质的物设定的抵押权，有必须经登记后才能生效和自双方签字后生效两种抵押合同。

根据我国《民法典》规定，法定必须办理登记才生效的抵押合同为5种：

1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，应去核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记；

2、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应去县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记；

3、以林木抵押的，应到县级以上林木主管部门办理抵押登记；

4、以航空器、船舶、车辆抵押的，应到运输工具的登记部门办理抵押登记；

5、以企业的设备和其他动产抵押的，应到财产所在地的工商行政管理部门办理抵押登记。

三、二手房改一手合同能贷款吗

一般情况下，房子如果只有购房合同是不可以办理抵押贷款。要用房子办理房产抵押贷款，要求房子有房产证才可以办理房产抵押贷款，如果没有房产证，一般不可以办理房产抵押贷款。

不得抵押的财产不得用于贷款抵押。借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。