房产五证是指《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，房产一书指的是《房地产开发企业资格证书》。买房五证不全最大的影响就是拿不到不动产权证。

一、房产五证一书指的是什么

五证一书是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产开发企业资格证书。

二、买房五证不全有什么风险

买房五证不全风险如下：

1.开发商如果缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，就没有在土地上建房子的资格，就算建了房子也是违规;而且开发商没有出售商品房的资格。购房者买了这样的房子也没法到房管局备案，拿不到房产证。所以，从法律角度上讲，即使你付了房钱，房子也依然不是你的。

2.没有五证，不法开发商就与骗子没有任何区别。他们在土地还没批下来的时候，就开始建售楼处、建沙盘、打广告，用各种手段吸引购房者，等购房者交完定金后，他们便会毫不犹豫的选择跑路。

3.一些银行在发放商业贷款时，对开发商的资质也是有要求的。有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款，收了购房者的钱后，就不再管贷款是否能到位。

4.五证决定了房子的性质!住宅和商用的产权年限是不同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条土地使用权出让高年限按下列用途确定：居住用地70年;居住用地70年。

买房需要注意房屋证件是否齐全。

三、房产五证的办理流程

1.建设用地规划许可证和国有土地使用证

（1）选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）

程序：

①企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处

②用地处转总工室审查

③报局业务会批准

④领取选址意见书

（2）规划院实地测量，并处定位图，收取测量费

（3）建设用地规划许可证（30个工作日）

①企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查

②主管局长、主管局市长批准

③打交费单，领取用地规划许可证

（4）国有土地使用证（60个工作日）

①建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

②土地评估

③土地局测量对现场测量，出定界图

④缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

2.建设工程规划许可证

（1）市消防支队盖章（15个工作日）

①持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

②核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

（2）人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

（3）房地产开发建设规模（30个工作日）

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

（4）建设工程规划许可证（30个工作日）

①建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

②以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

③打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单

（5）放线报告（15个工作日）

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

3.建设工程施工许可证（建委）

（1）报建（1个工作日）

提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

（2）现场勘察（3个工作日）

（3）组织招标

（4）抗震审查

（5）施工合同审查

（6）交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

4.商品房预售许可证（15个工作日）

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发

5.配套工程

建设管线工程规划许可证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处。