一是审查明确“房屋所有权主体”资格,注重“共有人”。
在房地产交易中,要注意产权证上的业主人数,多数时候是夫妻。那么在签订销售合同时,卖方和他的妻子应该在场。如果只有一方来,比如丈夫来了,妻子不来,那么丈夫就应该拿妻子的,委托书必须经过公证才能证明委托书的真实性。否则,根据法律规定,未经共有人同意,部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般无效。二是认真审查“代理人”资格。
在一些房屋交易中,房东因故不能到场,让他人代理。然后,代理人的情况必须核实清楚。最重要的一点是代理人能否拿出房东的授权委托书(公证),也不能轻信,因为代理人是房东的亲属、子女等,在目前限购的情况下,如果卖方,即房东,也要注意对方是不是有资格买房。如果对方因政策限制无法在当地购房,即使签订了销售合同,合同也无法履行(房管局不过户),则合同无效。
第三,交易房屋是否有抵押,是否包含在内,是否为农村集体土地。
抵押房地产不可转让,应先还清贷款,凭银行出具的还款证明到房地产交易中心办理注销抵押后,方可进行交易。住房按揭可以到房管局去查。如果房屋仍处于抵押期,则涉及到在办理过户登记前解除抵押的问题。如果交易房屋被纳入拆迁范围,那么被拆迁房屋不允许过户,通常拆迁地区会提前发布公告停止交易。
如果房屋涉及农村集体土地,即我们通常所说的“不允许上市交易,交易无效”。有人认为小产权房价格低,与农民私下交易风险很大,因为不会在房管局备案。一旦发生纠纷,产权人仍然是农民。
目前,保障性住房交易尚未放开。
比如,房屋装修有利于二次装修成本的评估;土地使用权划拨的,涉及支付土地使用权出让金;房屋被查封、冻结转让的,在冻结解除前不得买卖,等等。在履行合同之前,你需要充分了解房子的状况。第四,房屋是否有租赁,是否存在拖欠物业管理费等问题。
法律上有一句话是“出售不违反租赁”。房屋租赁期限未届满的,承租人有权租赁至租赁期限届满,并享有优先购买权;有的坚持房屋租赁优先,租赁有效。如果租约有效,买方必须等到租约到期后才能使用该房屋。因此,房屋是否由第三方租用是买方必须审查的内容。但目前我国房屋租赁登记制度尚未全面推行,购房者无法查询租赁情况。律师建议在交易时签订补充协议,或留下部分押金。如果没有租约,将全额支付给卖方。另外,如果房地产交易的物业管理费、电费、煤气费拖欠,也可以到物业处查看。如果你等到房子被买了,你会发现买主将不得不承担它。第五,不要“跳转指令”
法院还提醒,不要轻易跳转指令。一方面,规范化的中介公司也帮你承担了很多与房屋销售审核有关的问题,可以省去你很多后顾之忧。二是跳单,一旦发现,中介可以起诉你违约,要赔付。违约金的数额基本上是交易合同约定的中介费。第六,住房贷款风险。
在二手房交易中,大多数购房者需要申请银行按揭贷款吗?律师提醒购房者不要轻信一些中介公司的承诺,他们可以按照房屋合同价格的百分之几申请贷款。银行对市民购买二手房的贷款审核严格,对交易的房屋也要进行严格的评估和定价。因此,打算购买二手房并准备贷款的市民,应在确认贷款银行可以贷款后购买。第七,产权过户登记过程中的风险。
买卖双方签订房地产买卖合同后,应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续;双方未能在合理期限内办妥交易手续的,要积极采取防范措施;如果双方因房屋买卖发生纠纷,通常要向法院提起诉前或诉讼财产保全,对房屋进行查封,防止房屋转让。第八,明确双方的主要权利和义务,并注意附带义务。
买房人的主要义务是付款,一般有一次性付款或按揭付款。办理过户手续是卖方的主要义务。当然,合同的附随义务也更为重要。比如,有些人买房只是为了孩子上学,却往往忽视户口问题。购房后,原房主未能及时迁出户口,导致新房主无法入住,引发法律纠纷。第九,明确违约责任。
明确、严格的违约责任是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额首付或简单的“违约方应承担守约方的损失”缺乏实际效果。当出现房价波动、资金短缺、税费改革等情况时,一方当事人迟延履行或者拒绝履行合同。如果有的购房者认为房价偏高或签订合同后不想缴纳过户税,就会拖延办理过户手续,使出卖人在交房后不能及时收到余款;有的出卖人发现房价飞涨,然后,他们声称未经其他共有人同意的销售合同无效,并要求买方退房。因此,建议将合同履行期限明确到某一特定日期,每一次违约都应承担违约责任,违约责任应具有一定的约束力。第十,我们要及时了解国家的新政策。比如,2013年2月26日国务院办公厅下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确要求,税务、住房、城乡建设等部门要密切配合,通过资产评估核实房屋原值税收征管、房屋登记等历史资料依法按转让所得的20%征收。从公众反应来看,这一次对市场影响最大。公众的第一反应是,这20%是按总价的20%征收的,这将是一个非常大的数额。但事实上,这种理解是错误的。所谓“转让收入”,实际上就是差额,即当前交易价格减去原购买价格,再减去转让过程中支付的合理规费和税费。
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