房地产价格影响因素众多，需采用多种评估方法确定。常用的价格评估方法有成本法和市场比较法。地价受位置、面积、地形、地质、形状、用途、交通、环境、朝向、楼层、采光、通风、建设质量、物业管理状况和土地环境等因素影响。其中，位置、面积、地形、地质是最主要的因素。

房地产是一种独特的商品，其价格受到许多因素的影响，仅凭借经验很难全面掌握这些影响。专业评估人员也要综合采用两种甚至两种以上的评估方法来确定比较合理的价格。

一、价格评估常用的方法：

1、成本法：是按建造房屋实际所需的各项费用来计算某一房地产的价格。

2、市场比较法：是比较流行的一种评估方法，就是用近期内已知或已经发生的交易实例，从中选用地段、房屋状况相近的房地产，将之与需要评估的房地产进行比较，先得出一个初步的价格。由于完全相同的房地产是没有的，即使是非常类似的房地产，也会受成交日期、区域、环境等因素影响而要再进行修正，最后确定出一个比较合理的价格。

二手房价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。

二、决定地价的八大因素：

1、位置、面积

地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。

一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。

2、地形、地质

不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。

3、形状、用途

一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。

而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。

4、交通、环境

土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。

5、朝向、楼层

良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。

6、采光、通风

房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的采光要求符合节能标准，住宅的通风要求开启门窗可以保证室内外空气自由流动，特别是在炎热的夏天要有穿堂风。

7、建设质量

质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。

8、物业管理状况

安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业公司，只能是居而不安。因此，购房者在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司，以保证居住时的舒适的方便。

土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。

对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。

另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。

如何综合采用两种或两种以上的评估方法来确定二手房价格？

在房地产交易中,卖家和买家通常需要确定二手房的实际价值,以便达成合理的交易价格。确定二手房价值的方法有很多种,其中包括市场比较法、成本法、收益法等。然而,在实际操作中,为了确保交易公平、公正,通常会综合采用两种或两种以上的评估方法来确定二手房价格。

市场比较法是指通过比较类似房屋在市场上的销售情况和成交价格,来确定二手房的价值。这种方法适用于市场较为活跃、房屋状况良好的情况。

成本法则是通过计算房屋的重建成本、装修成本、拆除成本等,来确定二手房的价值。这种方法适用于房屋状况较差、需要进行较大修整的情况。

收益法则是通过计算房屋的租金收益、投资回报率等,来确定二手房的价值。这种方法适用于投资者或出租房子的情况。

综合采用多种评估方法,可以更准确地确定二手房的价值,使交易更加公平、公正。同时,也可以避免因为单一评估方法造成的误差和争议,确保交易顺利进行。

房地产是一种独特的商品，其价格受到许多因素的影响，仅凭借经验很难全面掌握这些影响。专业评估人员也要综合采用两种甚至两种以上的评估方法来确定比较合理的价格。在确定二手房价格时，应综合考虑房屋位置、面积、地形、地质、形状、用途、交通、环境、朝向、楼层、采光、通风、建设质量、物业管理状况等因素，同时考虑土地的环境质量。采用多种评估方法可以更准确地确定二手房的价值，确保交易公平、公正。

《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。