一、先买后卖

买入的房子按二套房计算，首付四成48万元，夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元，剩下的12万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10％。按现行公积金贷款基准利率3．5％，商业贷款基准利率5．4％计算，那么：

月供＝4444．2元

还款总额＝1066608．53元

利息＝346608．53元

二、先卖后买

买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3．5％，商业贷款基准利率5．4％计算。则：

月供＝4298．46元

还款总额＝1031630．45元

利息＝311630．45元

个人购买90－140平米以下普通住宅且家庭唯一住房征收1％契税，购买二套房征收3％契税。

个人所得税：

若房子满5年，免征个人所得税。

若房子不满5年，个人所得税＝120万元1％＝1．2万元。

若房子不满2年，全额征收营业税＝120万元5．5％＝6．6万元。

综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！

先买房还是先卖房？换房也要有技巧

从购房成本来讲，先卖后买要更合算。但是很多人担心的一点是自己的房屋出售后，如果一时买不到满意的房屋该怎么办？所以换房最好的方式是可以买卖同步，即使做不到买卖同步，也可以通过其他方法实现成功换房！

攻略一：如何实现买卖同步

购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。

出售旧房时根据市场行情合理定价，缩短出售周期。

购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。

尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。

攻略二：先卖后买有技巧

先卖后买不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有时间差，如何解决卖房后的居住问题也很让人头疼。

适当延长卖房交易周期，以及利用向买家返租来解决居住难题。

可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。

如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。

攻略三：先买后卖要留意资金成本

如果换房族暂时不想出售旧房，那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力，需要通过各种渠道筹措资金。

在现实的交易过程中，融资手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。

买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如将现有住房顺利售出后买房合同才生效，或者在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。

先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。