近来在次级抵押贷款危机日益严重的情况下,德国房地产市场却很稳定。其中的原因是德国独具特色的房地产政策。目前德国房地产政策已成为德国社会市场经济模式的重要组成部分。与英美相比,德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划,并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动,由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡,房地产价格水平总体较低,市场抗风险能力强。
第一,德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制,为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的先存后贷合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右,另外30%的住房贷款来自于商业贷款,其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用。
第二,严密规划保障市场供给严密而科学的房地产规划,是德国政府调控房地产市场的首要手段。德国土地规划的出发点是全国的人口特征。目前德国有8200万人口,家庭数量为3800万左右,为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。另外,根据政府规划,近年来德国每年新增住房为25万到30万套左右,完全能够满足居民的新增购房需求。考虑到居民的收入差距,德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者,各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。政府对社会福利住房专门规划用地,在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者,其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法II》。这项法律规定,开发商应该为社会不同阶层提供住房,在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面,满足不同阶层需求。
第三,大力推行社会住房和住房金等资助政策。尽管《住宅建筑法II》确立了房地产市场的大体框架,能够满足社会广大阶层的居住需求,但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因,买不起合适的房子。为此,德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜,大力推行社会住房和住房金等资助政策。
战后几十年里联邦德国开始大力兴建社会住房,包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式,使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来,在社会住房的资助框架内,政府还资助私人投资者和地方房地产公司,帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造,供低收入家庭居住。在德国许多地区,开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋,还可以得到政府的补贴。此外,德国政府还实施住房金制度,通过向低收入家庭提供补贴,帮助这部分人群获得合适的住房。在德国,只要满足法定条件,公民都有权享受住房金。统计显示,最近几年中,领取住房金的家庭,住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。
第四,为了促进住房租赁市场的发展,德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理,这些法规重在保障租户的合法权益。法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定,对租金核算也有严格标准。此外,为防止住房租赁领域的非法投资,法规明确禁止二房东现象,维护了全国住房租赁市场的良好秩序。德国发达的房屋租赁市场。德国自有住房率为42%,租赁住房率却达到58%,特别是年轻人中77%是租房族。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样,德国政府对房租水平也进行了严格限定,由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构,共同制定该地区不同房屋类型房租合理价格表。如房东的房租超过合理房租20%,就构成违法行为;超过50%就构成犯罪行为,如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。
第五,限制房地产投机。近年来大量海外炒房团涌入德国,境外资金已超过本土资金成为房地产市场的主力,在德国的境外房地产投资资金约占到全欧洲的1/3。许多地方政府为此出台法规限制最高房价和房租,极大打击了外资炒作德国房地产的热情,许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。除严格的房地产法规外,税收也是德国政府调控房地产市场的重要手段。无论是在新增房屋建设、保障住房供应,还是在限制房地产投机方面,德国政府都积极运用税收手段,大都取得了很好的效果。为限制房地产炒作,德国政府一直对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制。德国即将实行所得税改革计划,将对投资者的房租收入征收25%的所得税,这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应,将大大限制房地产投机的利润空间,对维护房地产市场稳定作用重大。
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