对于出租人和承租人，只要在以下的情形内解除租赁合同，就不算违约：

房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。

1、房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋;

2、出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋;

3、承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的;

4、房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。

对于承租人而言，在房屋租赁期间，如果存在以下情况，就可以单方解除合同。

1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付;

2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的;

3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的;

4、出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。

一、房屋租赁合同中双方有哪些权利和义务

房屋租赁合同规定双方权利和义务，房屋租赁合同规定的主体双方是房屋出租人和房屋承租人，合同中要明确规定出双方的权利和义务。主体双方都需按房屋租赁合同规定权利和义务执行。

房屋承租人的权利：在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先继租。承租人的义务：正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。

房屋出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。

二、房客欠房租跑了可以报警吗

我们可以报警，但是这涉及的是民事纠纷问题，警察一般是不管的，他们去了也只是做做调解工作。在这样的情况下，房东首先可以和承租人进行协商，协商不成的，可向法院提起诉讼，同时申请财产保全。

如果是恶意欠租，则可按照合同约定，行使收回房屋的权利，按照新的规定，住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的，出租人可解除租赁合同，你的房屋承租人发生拖欠租金三个月，你须履行催告的义务，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租赁合同。关于损失部分，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。