二手房屋买卖合同合法有效,未办理物权登记的,不影响合同效力。买方请求卖方履行合同,并协助办理房屋登记过户手续的,应予支持。
【相关法律风险提示】
【1】房屋买卖格式合同尾部通常有双方约定的补充条款,对合同条款及附件内容的手写修改或补充,其效力应优先于《合同》的其他约定。合同空白栏尤其有关逾期付款、逾期交房违约金比例的填充应予明确,空白即视为相关违约责任的未予约定,且存在对方当事人事后补充不利于己的条款之风险。
【2】在对方违约而违约责任未约定或约定不明的情况下,如一味坚持自己要求对方承担违约责任,而拒绝继续履行,可能导致被驳回诉讼请求的后果。
【3】毁约与违约在合同约定中应有明确界定,相应的责任后果是否统一有必要加以澄清,否则,在一方违约,有很难认定为根本违约的程度,事后在诉讼中又同意继续履行情况下,很难认定其为毁约,相应的毁约条款便难以适用。
【4】即便是合同有明确约定先交全款再办过户,如过户手续的办理,系因双方递件手续在先,税款交纳在后,因卖方拒绝配合递件,亦会被认为违约,由此导致合同解除的,应承担违约责任。
【5】过户手续迟延办理通常会成为卖方的主要责任,在卖方无证据证明已尽通知义务情况下,买方未履行催告或协助义务通常不会认定构成违约。未及时办理过户,嗣后因政策原因导致过户手续办理成为难题,并不能当然成为卖方主张合同无效的理由。
【6】在合同已对履行义务的先后顺序有明确约定情况下,作为房屋买卖合同的卖方,以怀疑对方的诚信及担心过户后余款难以追回为由,要求先交全款再办过户如无合同依据,则构成单方变更合同,可能会承担违约责任。
【7】过户与办证应明确约定。卖方逾期15天仍未交付房地产时,合同即告解除,该约定中的交付房地产应理解为房屋本身的交付,不涉及房屋产权证书的办理。
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