一、继续履行买卖合同吗

房屋买卖合同中，卖方不履行合同情况下，买方往往会要求继续履行合同，包括:向卖方支付价款、卖方协助办理过户手续、卖方向买方交付房屋等。而买方的这些请求能否获得支持，或者说在何种情况下支持买方的这些请求，一直是审理房屋买卖案件的难点。

《民法典》规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”这里的“继续履行”，也被称作“强制履行”，系指在违约方不履行合同时，由人民法院以判决确认的方式强制违约方继续履行合同约定义务的违约责任方式。

强制履行虽然是合同履行的继续，仍然是履行原合同债务，但它同一般的履行合同债务的行为有如下区别:一是履行时间不同，强制履行的时间晚于履行原合同债务的时间;二是作为法律规定的民事责任方式，强制履行比正常合同履行增加了一层国家强制，多了一层道德和法律对违约行为的否定性评价。强制履行属于违约责任的方式，并非单纯的合同债务的履行。适用强制履行包括以下要件:存在违约行为;违约方能够继续履行性合同;守约方请求违约方继续履行合同。

依照《民法典》规定，下列几种情形不适用继续履行:法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内没有要求强制履行。在上述三种情况下，守约方不能强行要求违约方实际履行，即使通过诉讼主张强制履行也得不到法院的支持。在此情形下，守约方只能要求违约方支付违约金或者赔偿因不履行合同所造成的损失。

《民法典》规定的“法律上或者事实上不能履行”，又被称为“履行不能”，是作为债权客体的给付不可能的状态。该条文将履行不能区分为“事实上的履行不能”和“法律上的履行不能”两个概念。事实上的履行不能指基于自然法则的履行不可能，比如合同标的物灭失导致的履行不能;法律上的履行不能指基于法律规定的履行不可能，比如因合同约定的标的物为法律禁止交易的物导致合同履行不能。在合同履行不能情形下，守约方要求违约方继续履行合同的诉讼请求，不能获得支持。

二、关于买卖合同的裁判规则

根据《最高人民法院司法案例研究院》对裁判规则的汇总，买卖合同纠纷裁判规则如下：

（一）受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同约束受托人与第三人。受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以选择是否行使介入权：委托人行使介入权的，则合同直接约束委托人与第三人，委托人可以要求第三人向其承担违约责任；委托人不行使介入权的，根据合同的相对性原则，合同仍约束受托人与第三人，受托人可以向第三人主张违约责任，受托人与委托人之间的纠纷根据委托合同的约定另行解决。

（二）在判定合同的效力时，不能仅因合同当事人一方实施了涉嫌犯罪的行为，而当然认定合同无效。此时，仍应根据《民法典》等法律、行政法规的规定对合同的效力进行审查判断，以保护合同中无过错一方当事人的合法权益，维护交易安全和交易秩序。在合同约定本身不属于无效事由的情况下，合同中一方当事人实施的涉嫌犯罪的行为并不影响合同的有效性

（三）《民法典》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。在运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。

（四）签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

（五）判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

（六）对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定

三、买卖合同起诉原则

（一）因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。

（二）购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地;没有约定的，依交货方式确定合同履行地：采用送货方式的，以货物送达地为合同履行地;采用自提方式的，以提货地为合同履行地;代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行地。购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。

（三）加工承揽合同，以加工行为地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。

（四）财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。

（五）补偿贸易合同，以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。

（六）民事诉讼法第二十五条规定的书面合同中的协议，是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议。

（七）合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择民事诉讼法第二十五条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效，依照民事诉讼法第二十四条的规定确定管辖。

（八）因保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，由被告住所地或者运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地的人民法院管辖。

（九）因产品质量不合格造成他人财产、人身损害提起的诉讼，产品制造地、产品销售地、侵权行为地和被告住所地的人民法院都有管辖权。

（十）铁路运输合同纠纷及与铁路运输有关的侵权纠纷，由铁路运输法院管辖。