1、按照签订的合同中,约定着的有关违约赔偿的条款,违约赔偿金主要由约定的内容进行计算。
2、如果签订的合同中没有约定有关违约赔偿的条款,违约赔偿金主要由买卖双方协商一致后进行计算。
一、二手房交易卖方违约的情形
1、卖方将房屋直接卖给第三人。
卖方如果将房屋卖给了第三人但还未办理过户,那么买方可以优先过户,但如果已经办理了过户,那卖方就已经构成了恶意违约,致使双方无法达到合同目的,这时买方可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求卖方根据房屋差价赔偿违约责任。
2、卖方不按时交付房屋。
这种情况很多见,房屋如果已经办理了过户,那就只需按照合同约定的时间收房,如果卖方不交房,买方可以起诉。但是如果双方还未过户,卖方却不按照合同约定交房,这时通常需要通过律师,发律师函催告,如果卖方依旧坚持不交房,买方再起诉要求其交房。
3、卖家不签收定金。
通常在房产买卖合同中约定有定金的数额,然而通常买家在将定金交给中介后,转交给卖家,卖家这时却不签收。不签收定金的话,卖家就构不成违约的条件,因为定金是实践合同,也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的,如果卖家不签收定金,买家起诉要求双倍返还定金也是徒劳的。
4、卖方要求提高房价办理过户。
在实际买卖过程中,很多卖方在签订合同后认为房子卖得太了,要求另外加钱过户。在这种情况下,买方应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止卖方将房屋卖与第三人,同时要求法院判定卖方继续履行合同
二、卖方违约可以请求什么赔偿
1、卖方违约依照合同约定承担违约责任。
如果合同约定了违约金或违约金计算方法,买方认为约定的违约金低于造成的实际损失,且有足够证据支持其主张的,可以要求予以增加,增加到实际损失的标准。
如果买方要求合同继续履行,且在该前提下,仍然要求卖方承担相应的违约赔偿责任,法律也是支持的。
2、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,在继续履行或采取补救措施之后,对方当事人还有其它损失的,应当赔偿损失。
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