房屋抵押后，只要主债权存在的，抵押权就存在，所以最长担保几年，是没有具体规定的。

《中华人民共和国民法典》第三百九十三条【担保物权消灭事由】有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

第四百一十九条【抵押权存续期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

一、土地使用证抵押在银行影响房屋买卖吗

实际中，要真是想要出售已经被抵押了的房子，可以在进行交易的时候将房子的真实情况告诉受让人，也就是房子被抵押的事，并且还得告诉你的抵押权人房子正准备出售的情况，只有做了这两件事了，你才能进行房子买卖，否则的话，那你的转让行为就会被认定为无效。

同时，如果房子的价款明显低于房子本身的价值的，就是你卖出去的钱明显少了，那么你的抵押权人就可以要求你为少了的那部分提供相应的担保。要是说你不肯提供担保的，同样地，你就不得转让房子。

要是你的房屋抵押权在存续期间，你没有经过抵押权人同意转让抵押房屋的，是不会影响房屋买卖合同的效力，就是你跟其他人去签订的房屋买卖合同会被认定有效。但是这样子做的话，你的抵押权人和你房子的买受人就会因为谁都要主张这个房子出现问题，你的房屋买卖合同在履行的时候就会出现纠纷，要是出现这种情况，那么，一般买方会去起诉。

实际中，房子买家想要起诉的，通常是因为下面几种原因：

1、因为你在合同约定的履行期限届满时还是没有按约定解押，导致房子买方没法办理房屋所有权转移登记的。那么，买方就可到法院起诉请求解除合同，并要求你承担相应违约责任，法院会支持他的。

2、你在合同约定的履行期限届满时还是没有履行解押义务，导致买方没办法办理房屋过户，那么如果你房子的买家要求继续履行合同办理过户手续的，买方就需要准备好资金代替你去清偿债务解除抵押。如果买方不能代为清偿债务，还要求过户的诉求，法院就不会不支持。

二、已抵押的房屋能二次抵押吗

房产可以再进行第二次抵押。

抵押人要在同一房地产上设定多个抵押时，须符合下列条件：

1、债权人即抵押权人的同意。在同一房地产上另设抵押的，应事先征得抵押权人同意，因为另设抵押可能影响抵押权人的优先受偿权，事关抵押权人的切身利益。

2、抵押人抵押的房地产价值超过原债权。如果房地产价值不足以清偿原债务，抵押人不得再设立抵押，如果房地产价值大于原债务，则抵押人有另设抵押的权利。

3、抵押人以设定抵押的房地产向其他债权人另设抵押的，应当告知其他债权人已设抵押的事实，并经其他抵押权人同意。

《城市房地产抵押登记管理办法》第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。