石政办发〔2005〕23号

石家庄市人民政府办公厅关于进一步加强住宅小区物业管理活动监督管理的通知

市内五区人民政府，高新区管委会，市政府有关部门：

为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院和省、市物业管理方面的有关法规，现通知如下：

一、健全监管机构，落实监管职责

市内五区要按照属地管理、分级负责的原则，按照市编办《关于明确市内五区物业管理职能的意见》(市编办〔2004〕72号)要求，于5月底以前明确本区物业管理的监管部门，尽快建立市、区两级物业监督管理体制，确保6月1日起正常开展工作。

各区物业管理监管部门应认真履行下列职能：负责贯彻执行国家、省、市有关物业管理法规、政策，负责辖区物业管理的监督指导和行政执法工作，负责物业管理企业三级资质年检的初审工作，负责有关业务的统计报表工作。高新区物业管理的监管职能，由市房管局委托高新区管委会负责。各区物业管理监管部门确立后，应及时向市级主管部门备案。市主管部门要做好相关资料移交和协调工作。

二、严格建设单位管理，规范售前行为

市规划、建设部门要会同市物业管理监管部门，加强对建设单位的监督管理。对建设单位在建设过程中不按规划设计、技术规范和有关政策规定执行所产生的一系列问题，要责令其限期整改;对于限期不改或经整改仍达不到要求的，要依法从严给予处罚。建设单位要严格按照有关规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。在销售物业之前，建设单位必须制订业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的权益和义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。市房地产行政主管部门要认真做好上述要求的监督检查，并在建设单位办理商品房预(销)售许可证时予以查验，凡不符合规定的，一律不予办理。

三、强化物业管理企业监管，透明收费标准

市、区两级物业管理监管部门要坚持标本兼治、重在治本的原则，采取有力措施，整顿和规范物业管理市场。要严格市场准入与清出制度，加强企业资质管理，对那些管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，要大力进行清理整顿，逐步优化我市物业管理行业队伍的结构。要广泛开展诚信和职业道德教育，加快建立物业管理企业信用档案，接受社会监督。要加强从业人员技能培训，提高物业服务水平。要完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，应及时进行查处并给予答复，不得推诿扯皮。市、区物业管理监管部门要切实维护物业管理企业的经营自主权，及时纠正对物业管理企业的乱摊派、乱收费等行为。同时，要注意保护业主的合法权益，对物业管理企业恶意停水、停电、停气、停暖等行为，要及时进行处理，对造成恶劣影响的企业，要予以曝光，并从严惩处。

加强物业服务收费管理，确保物业管理质价相符。要逐步建立和完善物业服务等级与收费标准相对应的物业管理服务收费机制。年底前，市内实行物业管理的小区要按照国家发改委、建设部《关于印发的通知》(发改价检〔2004〕1428号)要求，统一公示物业管理服务内容和收费标准。价格行政主管部门要对物业管理收费中的违法违规行为予以坚决查处，切实维护广大业主的合法权益。

四、引导业主大会及业主委员会正确履行职责，推进业主自治

市、区物业管理监管部门以及街道办事处、居委会要认真按照《石家庄市物业管理条例》和有关政策规定，正确处理行政监督管理和业主自我管理的关系，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。对业主成立业主大会的，物业管理监管部门要深入实际，耐心细致地做好指导监督工作，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护业主自身的合法权益。同时，监督业主大会和业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。物业管理监管部门在为业主委员会办理备案和变更手续时，必须征求辖区办事处、居委会的意见。业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间发生纠纷时，要通过合法途径解决，不得采取集会、拒缴管理费等过激行为，不得影响正常生活秩序和社会治安秩序。各有关部门和单位要认真处理和及时化解矛盾纠纷，防止群体过激行为发生。对发生影响社会治安秩序的行为，公安部门要及时制止，依法处理。

五、多方参与物业监管，构建和谐社区

市物业管理监管部门要重点培育和规范物业管理市场，制定物业管理发展规划和相关政策，指导县(市、区)物业管理工作。规划、建设、城管、公安、民政、物价等部门要积极配合物业管理监管部门，加强对物业管理活动的监督，对建设单位、物业管理企业、业主和业主委员会违反政策规定的行为，要在各自的权限范围内进行整改和处罚。区物业管理监管部门要认真贯彻国家、省、市有关物业管理的政策法规，积极做好辖区物业管理活动的监督指导和行政执法工作。办事处、居委会要将物业管理作为社区建设的重要内容，明确专人监督指导物业管理工作，重点是要抓好业主大会的召开、业主委员会的组建、业主委员会日常活动的监督、物业管理纠纷的调解等工作。在实行物业管理的住宅小区，要建立由区监管部门、稳定办、办事处、居委会、派出所、业主委员会、物业公司参加的联席会议制度，定期协调解决物业管理中的疑难问题，及时化解矛盾和纠纷，切实维护业主和物业管理企业的合法权益。同时，要进一步加大物业管理相关政策法规的宣传力度，使物业管理企业和业主正确理解和认识有关法律法规，在法律法规赋予的权限内开展工作和维护自身权益，从而不断提高物业管理水平，促进物业管理沿着健康的轨道发展，努力构建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区。

二〇〇五年五月十八日