房产商开发的商品房销售与装修分开可以节税吗-法师兄

房产商开发的商品房销售与装修分开可以节税吗

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-05 17:53:21 62 人看过

甲房产公司去年10月开发一幢写字楼，不久与某保险公司签订购房合同。根据合同规定，甲公司需将写字楼二至三层共5000平方米的办公用房，按照保险公司要求进行装修完毕后(即精装修房)再销售给保险公司，总售价按每平方米3600元计算，合计1800万元。甲公司将装修工程承包给乙公司，承包总额800万元。

按这样操作，甲、乙公司应负担税收为：甲公司销售1800万元不动产，须按5%缴纳营业税90万元，同时缴纳城市维护建设税、教育费附加9万元，应纳税费合计99万元。乙公司承包装演工程，营业额为800万元，应按3%税率缴纳营业税24万元，同时缴纳城市维护建设税、教育费附加2.4万元，应纳税费合计26.4万元。

上例中可以发现一个重复征税问题：总共1800万元销售额，其中800万元营业额既缴纳销售不动产的营业税，又缴纳建筑业营业税。实际上，甲公司并没得到800万元装修费，而是支付给乙公司。造成这种情况的原因，就是营业税是按营业额计征，没有扣除额。其实，出现营业税重复征税时，要想办法减少中间环节，把营业额分成几部分分别纳税。

上例中，如果由乙公司与保险公司直接签订装修合同，乙公司按800万元价格将建筑安装发票直接开给保险公司;甲公司和保险公司之间是未装修的不动产的购销合同，按每平方米售价2000元计算，甲公司的营业额就由原1800万元变成1000万元。这样，乙公司税收负担及收益情况均不变，而甲公司税负将发生变化。其仅需按1000万元营业额缴纳营业税50万元，同时缴纳城市维护建设税、教育费附加5万元，应纳税费合计55万元。

甲公司采取第二种方案，比第一种方案节约税费44万元。对工商所来说，仍支付1800万元购买此房。上述方案实际上是将装修独立开来，减少了一个纳税环节，从而降低税负。

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