1、进行买卖交易的二手房，重要的就是过户环节。但是交易开始之前，了解到房屋的产权还没有办理下来，这时的产权怎么算呢？这时的产权就是从开发商那里算起，在开发商没有办理下可以给小区业主过户的手续时，房屋的产权就还是开发商所有，开发商有权利在购房者没有还请房款之前处置房屋。所以经常发生一房二卖的情况。在购买此类房屋的时候，购房合同就是房屋的临时产权所有证书。

2、具有产权证的房屋出售，因为办理了按揭贷款，所以房屋的产权证是压在银行做为按揭的抵押手续。此时的房屋产权怎么算？虽然房产证是在银行作抵押，但是房产证的名字是户主的，并不是银行的，只是在银行作抵押。一旦房屋的户主没有还请按揭，银行就有权向法院申请将房屋拍卖来拿回自己贷出去的款项。这时房屋的产权就被强制剥夺了。在按揭没有还请之前没有被强制执行的时候，房屋的产权是户主的，有任意处置的权利。

3、出售房屋的不是房产证上的户主，但是是房屋产权的共有人，只要征得户主的同意有委托书就可以进行交易。这时房屋的产权是进行交易的人的。

4、房屋进行了其他方面的抵押贷款，产权虽然是房屋产权证上的主人，但是因为以房屋进行了抵押贷款，需要在另一方面的贷款还请之后才可以将自己的房产证解压，然后进行买卖。否则交易是无效的，虽然产权所有人是户主，但是共有人是债权人。

二手房房屋产权过户前需注意事项

1、核实房屋情况：了解房屋自然情况（如房屋位置、面积、户型、格局、结构、朝向、采光、举架、开间、进深等），注重细节（如装修情况、预留物品、物业情况、生活配套、商圈环境等），多观察房屋瑕疵是否在可接受范围；了解想要购买的房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。

2、确定产权是否清晰：卖方手续是否齐全，房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误以避免纠纷。对于持有军官证的房主应该格外谨慎，必须核实身份，对夫妻共有的或不是只有一个产权人的房屋，在签买卖合同时应所有产权人都到场验人签字。

3、约定交易流程：明确合同付款方式和付款时间（推荐以事件的发生作为时间节点），需要尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险；按合同规定交易过户，如房屋涉及抵押，必须明确由哪一方解除抵押。

4、约定违约责任：与卖方明确违约责任是双方诚信履行合同的保障。如在中介购房，推荐让卖方委托中介代收定金，以免发生纠纷时，缺乏主动。

5、其它事项：务必了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续，以确定是否对以后生活起居带来影响。

2021年生效的《民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。