一、房贷利率到底怎么算

商业银行在贷款给个人和企业时，锚定的利率就是基准利率。商业银行可以跟客户进行协商，根据自身和贷款客户的资质抵押情况，把利率上下浮动。一个简单的计算利率方法是：

房贷利率＝贷款基准利率＊（1＋浮动）

以房贷为例：目前五年以上贷款基准利率是4．9％，由于国家的“房住不炒”原则，房贷利率普遍上调。假如某地首套房上浮10％，则他贷款的年利率为：

首套房年利率＝4．9％＊（1＋10％）＝5．39％

如果购房者买入二套房，利率上浮30％，那么年利率为：

二套房年利率＝4．9＊（1＋30％）＝6．39％

合同签订后，贷款基准利率会随着国家政策的变化而变化，但是浮动比例保持不变。也就是说：如果有一年，贷款基准利率变为了6％，那么首套房和二套房的利率则会分别变为6．6％和7．8％。

二、哪种利率哪个更合算

我们先来说明一下具体的转换方式。例如有一个购房者，他购买首套房的利率为5．39％，现在要转换为LPR利率。央行规定：转换时锚定2019年12月20日LPR利率水平（4．8％），通过加点方式保证2020年利率与原有方式相同。所以转换时他的LPR利率加点计算方法是：

5．39％＝4．8％＋加点

很容易计算出这个加点是0．59％，从此之后，这个加点就不再发生变化。在未来，这个贷款者的年利率为

贷款利率＝LPR利率＋0．59％

如果LPR利率变化，贷款者的利息也会随之变化。值得注意的是：这个加点可能是负的，因为在几年以前房贷还存在利率打折的情况，贷款者的利率低于4．8％，加点就是负的：他的实际利率会低于LPR利率。

除了这种方式以外，购房者也可以选择转换成固定利率，也就是无论未来LPR利率如何变化，贷款者的利率都固定为5．39％，直到所有贷款还完。

究竟哪种方式对购房者更合算呢？从世界范围来看，国家发展到一定程度，利率都会下行。在日本、欧洲等很多发达国家，利率是0甚至是负的。所以从长远看，利率下行的概率远远超过利率上行的概率，选择LPR利率模式，应该是比较合算的。

法律规定：

《中华人民共和国商业银行法》第三十四条规定：“商业银行根据国民经济和社会发展的需要，在国家产业政策指导下开展贷款业务。”。