买房，是人生头等重要大事，必须慎重再慎重，小心翼翼计算成本。否则，一个不留神就有可能沦为房奴

经历过这几年的宏观调控，现在北京房地产市场价格虽不及以前那般高企，但随着CPI的不断涨幅，手中的人民币却也远远不如几年前那样值钱。

如何控制好贷款买房的融资成本问题呢?

首次置业者

结束租房生活的首次置业者，应该让融资成本最低化。

郑先生，28岁，单身，某金融公司职员，税后月收入7000元。毕业后留京已五年有余，一直租房居住。现在，手中积蓄18万元打算贷款买房。

贷款指导：

目前像郑先生这样的北漂一族在京打拼多年之后大都想定居下来，因为多年的租房经验已经使他们疲惫不堪，与其租房还不如贷款买房还月供来的划算。郑先生作为首次置业者不受第二套贷款的限制，如果单位为其缴纳公积金贷款的话，使用公积金贷款买房会更省钱一些;如果没有缴纳住房公积金，使用商业贷款也可以。

作为首次置业者的郑先生，在使用商业贷款时还能享受到基准利率下浮15%的优惠利率即6.6555%，首付三成，银行贷款7成20年。

根据借款人每月还贷数额不应超过月收入的50%的基本贷款规律，郑先生的还贷月供不超过3500元最为适宜，这样的话，总价64万以下，银行贷款45万以下的房屋较为适合郑先生购买。根据这个价位，郑先生可以购买一居室45平方米左右;二居室55平方米左右的小户型房屋，总价约在1.1万-1.4万之间。这个价位的房屋与现在房地产市场价格较为吻合，根据郑先生的月收入与存款积蓄来判断，还是在其承受范围之内的并不会影响日后的生活质量。

二次购房者

需要二次购房的置业升级者，应该首选公积金以降低二套房融资成本。

高老师，30岁，已婚，妻子刚刚生了小宝宝，与其爱人的家庭月收入在1.1万元左右，单位有缴纳住房公积金。未结婚之前自己贷款买了一处60平方米的小二居与父母住在一起，目前还有十年贷款尚未还清。高老师的父母在南城还有一套30平方米的平房等待拆迁。现在，他有了小孩之后，房子明显拥挤迫切需要更换大房子。

贷款指导：

根据去年宏观调控下发的第二套房贷政策，只要借款人的第一套住房贷款尚未还清，再贷款时都要被视为第二套住房。只有在人均住房面积低于当地平均水平时，借款人再次向银行申请贷款可比照首套自住房贷款政策执行。很明显，根据高老师的现有条件并不符合这一优惠政策，而他又有着必须要再次购房的置业升级理由，怎么办才好?

根据商业银行的贷款政策，首套住房不论还清与否，再次贷款都视为二套房，按照二套房贷的相关政策执行。显然，如果高老师的第二套住房还使用商业贷款的话，那么只能按照国家政策来对待，执行首付四成，基本利率上浮10%即8.61%的利率。如此一来，无形中会增加高老师的许多购房成本与还贷月供。

为了节省开支，既然高老师单位有为其缴纳住房公积金，他可以申请公积金贷款来购买第二套房产。因为，根据现在北京市住房公积金的相关政策规定，借款人首套住房是商业贷款无论是否还清，使用公积金贷款都不受影响，仍按首套住房政策执行。只有在借款人第一套也使用公积金贷款且未还清前，夫妻双方是不能够再使用公积金贷款购买第二套房的。

目前公积金贷款的利率是五年以上5.22%，五年以内4.77%，根据借款人的资质不同贷款年限也有所不同，一般情况下都可以贷到8成30年的住房公积金贷款，资质信誉好的可能会有所上浮会更高一些。这样的话，高老师也能够节省出不小的贷款购房成本。

资金暂时周转不灵者

首付出现缺口急需周转的人群，可以选择房产抵押贷款以低成本解困。

钱老板是个生意人，三年前贷款买了一套120平方米的三居室，目前正处于按揭中。现在，随着生意的不断壮大，钱老板想要在繁华地段购买一套200平方米的高档公寓。他看好了房子之后也交了订钱，就在办理贷款支付首付款期间，钱老板的生意突然出了些状况，将家中全部积蓄和原本打算买房的钱全部急转到生意中。虽然生意的问题很快解决了，可是这边贷款买房却被搁浅了，既然已经交了不少的定金又不能打退堂鼓，不知道该如何解决?

贷款指导：

根据钱老板的经济状况判断，其现在支付不了购房首付款属于暂时性的经济缺口，不能因为这样就终止掉本来就打算好的买房计划。

从目前金融市场融资渠道来看，在宏观调控银根紧缩的情况下搞活了一批典当生意。典当看似简单只要借款人向典当行能够提供足够的资产抵押，就可以在最短的时间内融资到位。但是其月利息却也高的吓人。根据相关规定，目前典当公司融资利率上限为月息4.5%，在这一上限的范围内不同的典当公司利率制定的水平有所不一，这样的高利率对于房贷借款人来说，无疑将会是一笔沉重的债务负担。

除了典当之外，还有一种方式既能解决钱老板首付款的燃眉之急又能达到低成本融资的目地，就是抵押消费贷款。根据抵押消费贷款的政策规定，钱老板可以将亲戚或者朋友市值较高的房产借来做抵押，然后向银行申请贷款。将现在还处于按揭中的这套120平方米的三居室卖掉，根据目前房地产市场价格走势应该能够卖到一个不错的价位，通过这一抵一卖将融到的钱用于支付钱老板想要购买那套200平方米公寓楼的首付款，剩余钱款还可以提前还贷将这套新买的房屋解套。最后，钱老板只需专心致志还亲朋好友借给他的那套抵押房产的月供，即可在新买的200平方米房屋内享受幸福生活了。

贷款买房谁不想成本越低越好，根据现在的房地产市场走势，每个人应该对自己的未来购房计划做出冷静、理性的预期，细心筹划之后作出一个精明的选择。