贷款买房在解决一时的资金问题后,随之而来的高利息、高房贷却是购房者想摆脱的问题。不少人选择在手头宽裕的的时候提前还贷,但是,提前还贷真的划算吗?同时,贷款合同中的违约条款你又了解多少?
了解房贷的计算方式的人应该都清楚,其实等额本金和等额本息并没有本质区别,前者利息虽少,但前期负担更重,后者虽然利息更重但负担均衡,随着货币贬值,后期负担基本上不用担心。也就是说这两者的优劣势在一定程度上互相抵消。
对于房奴来说,动提前还贷的念头之前,最好先搞清楚下面这四个问题:
第一个问题:提前还贷要把握好时机和额度
提前还贷需要走一定的程序,不是说你想提前还贷就能够提前还贷。有的银行规定正常还贷一年后才可以申请提前还贷,有的银行则要求满两年,有的银行要求借款人每年只能提前还款一次,还有的银行要求还贷额是1万的整数倍。
第二个问题:提前还贷有可能罚息
从契约的角度来说,提前还贷属于违约的一种,有的银行在借款合同中规定了提前还款必须收取的违约金,也称之为罚息。对于银行来说,购房者提前还款等于利息收入减少了,为了弥补损失,银行会在合同中加入违约金条款。
有的银行规定一定时期内不允许提前还款,如3个月,6个月,1年,否则就要支付违约金,这就是为什么有银行规定还款时间了。更严格的银行会规定,只要提前还款就会收取违约金。
至于违约金的收取方式,要根据合同约定的方式来确定,一般分为两种:
1、一般按剩余还款额的2%-5%计算,举个例子,比如100万贷款,你提前还了40万,剩余60万,那么本次提前还款的违约金可能是1.2万至3万之间。
2、收取一定期数的利息。有的银行规定还贷不足一年的罚息3个月,有的则规定满一年不满两年的罚息2个月,还贷超过两年的不罚息。
第三个问题:提前还款后剩余贷款利率变化
如果你一次性还款,那么这问题可以忽略。但如果你只是缩短还款周期或降低月供成本,那么你可能就得要关注提前还款带来的负面影响。
按照银行规定,剩余还款额需要重新签合同,贷款利息可能就没那么优惠了,如果借款人在出现了征信等问题,借款利息还可能高于基准利率。
第四个问题:提前还贷是否划算
提前还贷的目的都是节省利息成本,,但实际上,提前还贷的作用在低利率时代未必有效。
就拿2013年买房的来说,当时的贷款利率可能是6.55%,而现如今的贷款利率已经下降到4.9%,如果当时月供1万元,现在就只需要7000元左右,提前还贷完全没必要。
其实你应该更明白一点,买房是普通人利用杠杆的唯一渠道,如此低成本的负债实际上是低成本杠杆,却能够放大财富增长幅度。
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