浙江省一位三线城市的官员在接受《21世纪经济报道》采访时表示，2013年以来，当地房地产市场的投资热降温，地方财政捉襟见肘。政府曾要求房地产企业在“未来三年”内垫付相关税费以救急。如今，由于企业没钱，“预缴税款”的局面不再出现。

在经济增长和“房地产依赖”转变的背景下，房地产市场的“去库存”正在从市场行为转变为政治任务。春节前后，不少地方出台房地产市场政策，采取信贷杠杆、税收减免、优化结算、房价补贴、政府回购等形式“去库存”。很多地方都制定了具体的任务和目标，江西省出台的政策甚至包括了对地方政府的“问责”规定。

在我国城市化进程中，房地产不仅是一项民生工程，而且与地方经济、土地财政、金融体系息息相关。因此，在地方政府看来，楼市的“去库存”可以说是一件非常重要的事情，而“上钢在线”是无法解决的。但现实并不乐观。**据证券统计，目前全国房地产库存量接近98.3亿平方米，去资本化周期接近10年。多数受访者认为，这主要是前几年“房地产经济”的必然结果。在当前宽松的信贷环境下，房地产市场也将迎来一轮交易热潮，但在市场结构日益分化的情况下，市场仍存在较大风险。

去库存已经成为一项“政治任务”

这一轮地方政府出台去库存政策，始于去年12月召开的中央经济工作会议。上述会议指出，2016年结构性改革要重点抓好五大工作，“解决房地产库存”就是其中之一。

此后，全国多个省份公开表态“去库存”。截至目前，江西、内蒙古、福建、重庆已以省级政府名义下发文件。此外，不少城市还分别出台了相关政策。具体的政策措施，包括加大信贷杠杆、税收减免、优化结算、房价补贴、政府回购等诸多方面，政府让利的迹象明显。四川眉山直接补贴房价，给符合条件的购房者500元/平方米。

一些地方还制定了具体的“去库存”目标。安徽省、湖南省明确今年棚改货币化安置比例不低于50%；**东营市强调，2016年全市要实现5.5万农业转移人口市民化，城乡居民1.9万人全面市民化。江西省下发的文件中明确指出，“要加强检查考核，对未履行去库存稳定市场主体责任、效果不明显的市县进行约谈问责。”。这也是第一个将“去库存”变成政治任务的省份。在我国房地产调控史上，实行问责联动，只有两大先例：2010年至2012年，住房和城乡建设部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》，就保障性住房建设规模和开工时间达成协议。如果不能有效完成，主要领导将受到行政处分，甚至降职、撤职的处罚也很严厉。

2013年2月，“新国五条”要求各地制定住房价格控制目标，对未完成上述目标的城市也要问责。

“把‘去库存’提高到政治层面，说明房地产库存压力对地方经济影响很大。”**首席房地产分析师表示，与上述两种情况不同，这是地方政府落实问责的举措，这进一步说明了问题的严重性。

低估库存

在一些机构的分析中，单是库存规模就超出了很多人的想象。根据截至去年10月的数据分析，房地产业实际库存约98.3亿平方米。分为三部分：待售商品房6.86亿平方米，尚未开工企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存49.1亿平方米。

其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比在280%以上，太原、济南、连云港的供需比在180%以上，是库存过剩的“重灾区”。

该机构指出，以过去5年年均11.5亿平方米的销售速度，在没有新增供应的情况下，需要8.5年才能完成所有的去城市化。考虑到未来几年销售面积可能回落到每年10亿平方米，相应的去城市化周期约为9.8年。

这部分库存对当地经济的影响不可小觑。在不少业内人士看来，供大于求的结果是企业拿地积极性下降，直接影响地方财政收入。据统计局统计，2015年全国房地产企业购地面积下降31.7%，土地成交价格下降23.9%。

浙江省一位三线城市的官员在接受《21世纪经济报道》采访时表示，2013年以来，当地房地产市场的投资热降温，地方财政捉襟见肘。政府曾要求房地产企业在“未来三年”内垫付相关税费以救急。如今，由于企业没钱，“预缴税款”的局面不再出现。

2015年10月，一家外国房地产公司因资不抵债而破产。老板选择在办理破产清算手续前逃跑，将大量坏账留给当地银行。春节期间，一些业主要求政府退房，但问题一直没有解决。《房地产经济》总结了近几年来许多城市的发展模式。在经济转型乏力的情况下，房地产市场的降温更是雪上加霜。因此，以去库存为基础的“房地产保卫战”显得尤为重要。实际上，与中央经济工作会议确定的基调相比，地方政府对市场的感知更早。2013年下半年，鲁西南某市因市场严重过剩，暂停新区土地供应，将卖房任务摊派给公务员。在行政力量的干预下，类似的情况有望发生。在多数受访者看来，随着“房地产保卫战”的打响，未来将有更多城市出台相关政策。张炜认为，这些政策将继续以“组合拳”的形式推出，其手段很难超出现有范围，但其执行力度肯定会加大。

有分析指出，未来甚至不排除中央出台相关税收和信贷新政策，这将继续给房地产市场带来利好。2月17日，央行、住房和城乡建设部、财政部上调公积金存款利率，被视为刺激交易的政策。

在宽松的信贷环境下，这些政策“组合拳”可能会起到一定的作用。

根据央行数据，2016年1月，人民币贷款增加2.51万亿元，单月创历史新高，同比增加1.04万亿元。其中，家庭贷款增加6075亿元，其中短期贷款增加1292亿元，中长期贷款增加4783亿元。从以往的经验来看，房地产市场的走势与信贷环境直接相关。央行罕见的大规模“放水”，无疑将刺激市场成交和房价。但他也提醒说，这种“放水”可能出现“先松后紧”的情况。一旦下半年出现收缩，可能会导致整个市场的调整。

目前一线城市地价、房价不断上涨，甚至超过居民购买力。因此，战争是值得的