各区、县住宅发展局(署):
为紧密结合本市不同区域住宅建设特点,不断提高住宅建设整体水平,适应建设国际大都市的需要,扩大内需,提高居住质量,加强行业管理,对本市开展“四高”小区,即“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”(以下简称“四高”小区)的开发建设,特提出以下意见,请遵照执行。
一、“四高”小区开发建设地区和建设规模
“四高”小区是在本市中心城范围内开发建设的,以内环线以内以及沿内环线外侧附近地区为主,建设规模暂定为总建筑面积不低于5万平方米的组团或住宅小区。
二、“四高”小区的主要指标及要求
(一)高起点规划
高起点规划是全面提高住宅建设整体质量的保证,体现了住宅建设与城市生态环境建设相协调,有一定的超前性和创新意识。高起点规划须达到以下指标与要求:
1.住宅区应根据城市总体规划,远近期发展结合的原则,为社区的发展留有余地。
2.住宅区的开始建设应成片开发,坚决杜绝单幢插建现象;在主要景观地段的开发建设还应进行城市景观设计。
3.住宅层高应因地制宜,一般以小高层为主,多、高层为辅。
4.住宅主要朝向应在南偏东35度至南偏西35度范围内。
5.住宅区内工程管线必须地下敷设;生活垃圾的集运与环卫设施配置应服从住宅区生态环境建设的需要,同时又要方便居民。
6.住宅区绿地率应大于35%;集中绿地不少于居住总用地的10%;集中与分散绿地要结合住宅及其群体布置,融合贯通,便于居民就近享用;绿化系统应以乔灌木为主,合理搭配,富有层次;推广屋顶绿化、墙面垂直绿化。
7.住宅区机动车停车位的设置应满足小区居民停车需要和出行安全,提倡建设地下停车位,减少对住宅区环境的影响。
(二)高水平设计
高水平设计应根据市场的需求,着重解决住宅平面与空间功能的合理布置,充分体现上海大都市城市景观的建筑特色。住宅建筑设计应符合以下指标及要求:
1.应根据上海经济发展及住宅发展规划,适应市场需求,正确定位,努力提高住宅的使用功能,改善和提高住宅平面和空间的利用。
2.住宅建筑设计应注重提高科技含量,并适当考虑今后进行改造的可能。设计应符合节约能源的要求,做到节水、节能。
3.新建住宅应推广以功能单位定型和构配件通用为核心的标准化设计,以促进本市住宅产业现代化。
4.多层住宅屋顶提倡采用多种形式的坡顶,以丰富城市景观。
5.多层住宅要考虑立面形式多样化。外墙提倡以涂料为主,结合其他材料装饰。要采取切实措施防止雨水污染墙面。
6.住宅区内道路及住宅出入口应设有无障碍通道。小区内变电站、垃圾收集站应采用新技术、新设备,减少占地,降低高度,增加绿化,利于隐蔽,优化环境。
7.住宅卧室、起居室层高不低于2.8米。每套住宅应有一间净面积不小于14平方米的卧室;套面积小于100平方米,起居室面宽不宜小于3.9米,套面积大于100平方米的,起居室面宽不宜小于4.2米。
8.每套住宅宜有不小于3平方米建筑面积的储藏室,厨房外宜设置工作阳台。
9.所有卧室、起居室(含书房)均应考虑空调的安装。室外机组的设置、冷凝水的排放必须统一、规范,符合沪住规〔1999〕065号文有关规定。
(三)高质量施工
高质量施工是保证建筑物质量和有效使用的重要条件,关系到人民生命财产的安全,应符合以下要求:
1.住宅施工有现场指挥部或项目经理部,组织管理强而有力,小区建设全过程有条不紊。
2.工程施工中标企业应认真执行承发包合同的质保措施和承诺,建立健全施工现场的质量保证体系。
3.开发建设单位应聘请有资质、信誉好的监理队伍,严格施工监理,强化工程质量监督和检查。
4.确保工程质量一次合格率100%,杜绝不均匀沉降、渗漏水、管道堵塞等质量通病。
(四)高标准管理
高标准的管理应以社会效益、环境效益、经济效益三者统一为目标,同时须达到以下标准和要求:
1.小区建成前的管理
物业管理应介入住宅区的规划、设计和施工,在施工阶段重点应对基础隐蔽工程、设备安装、管道线路敷设等参与监督管理。住宅区经竣工审核交付后,物业管理企业应及时按规定接管。
住宅区内应设立物业管理用房,并须建立规范的、行之有效的管理制度及落实措施。管理人员和主要岗位人员应持证上岗。
2.建筑物、设备、场地管理
住宅区内房屋外立面应保持原审定的规划设计要求,无违章搭建,不违章装修;住宅区内配备的各种共用设备、公共设施应保持运行正常并有运行保养记录,电梯实行二十四小时服务;对建筑物、设备、设施应及时进行巡视、养护、维修。住宅区内道路平整、通畅,路面无破损、无积水。
3.住宅区环境的管理
住宅区内无有毒、有害气体的排放,晚间噪音控制在40分贝以下。建有生活污水处理装置的必须保证正常运行;住宅区绿化有专人养护和管理,无破坏、践踏或占用绿地现象;树木茂盛无枯枝,树型美观不倾斜,草坪清洁无杂草,庭院小品无损坏,绿化围栏无缺损。
4.住宅区安全的管理
住宅区内实行24小时安保服务,保安人员持证上岗、规范值勤;消防、监控、报警等设施无故障;住宅区内各种车辆行驶、停放有序,室外停车在规定区域内,室内车库整洁、标志明显。
三、提高“四高”住宅区科技含量的要求
1.因地制宜采用国家和本市已公布的新技术、新工艺、新材料、新设备;
2.住宅区水、电、煤远程抄表和安保监控;
3.住宅区有节约资源、降低能耗的具体措施。
四、“四高”开发建设申报程序和管理
凡承担本意见范围内新建住宅开发项目的建设单位,向市、区、县住宅建设管理部门申报创建“四高”小区;市、区、县住宅建设管理部门应对照“四高”要求,提出明确意见,并在该项目的规划建筑方案、初步设计、竣工配套计划以及竣工交付使用等各个阶段审核时,严格把关,保证质量。
此项工作由市住宅发展局负责指导、监督,各区、县住宅发展局(署)组织审核、检查;各开发建设单位具体实施。建成后,经市和区、县联合验收合格后命名。
五、申报创建“四高”小区的相关材料
1.建设项目(预)可行性研究报告;
2.建设项目规划方案;
3.建设项目初步设计文本;
4.建设项目施工图。
申报材料可根据项目进度,分阶段报送,住宅建设管理部门分阶段组织有关专家评估优化后,提出审核意见,帮助指导“四高”小区创建。
各区、县住宅发展局(署)应会同有关管理部门,对辖区内在建住宅项目进行一次全面检查,按照本意见的要求,采取积极措施,引导在建住宅项目创建“四高”小区,使新建住宅质量可靠、环境优美、功能齐全、设施完备,满足人民群众不断提高居住生活质量的需要。
六、本意见自颁发之日起施行
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上海市住宅发展局关于对住宅建设监理单位进行督导的通知
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上海市住宅发展局关于住宅建设配套费征收、管理、使用有关问题解答
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上海市人民政府印发《关于推进本市银行卡产业发展的若干意见》、
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四川省成都市人民政府关于加快工业集中发展区建设发展的试行意见
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关于印发《上海市开发建设示范居住区申报审批办法》的通知
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关于小城镇建设和发展中土地管理问题的意见
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