针对近期外资收购案的增多，以及外资是否撤离上海楼市的不同声音，国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析指出，外资依然活跃并看好上海楼市。

上半年交易97亿

DTZ戴德梁行最新的统计数据显示，今年上半年，外资在沪的大宗交易额大约为97亿元。从整体收购案的数量和价格来看，与往年相比，今年的交易额毫不逊色。

今年上半年主要的收购案包括：1月，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价12亿元；2月，韩国的未来资产收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元；5月，李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆与美国投资基金亚太置地旗下公司HtchisonHarborRingLimited签订协议，以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场；此后，卓越金融集团向黑石集团出售了其上海长寿商业广场，价格为11亿元。

对此，DTZ戴德梁行投资部董事叶建成指出，上半年外资进出市场都是正常的操作行为。事实上，外资还是在融入这个市场，虽然有外资在抛盘，但是接货的也是外资，所以实际上，抛盘导致的是越来越多的外资进入上海这个市场。他预计今年整年的收购交易总数将是这个数字的翻倍。

外资依然在待价而沽，现在的进出只是正常的市场交易。而从投资周期、市场成熟度来看，上海都是在不断完善的。只是不巧，现在是在市场的调整期，所以会形成外资抛售的假象。叶建成表示。

至于交易特点，以黑石基金进入上海的第一个项目长寿商业广场为例，黑石占90%的股份，并且将会长期持有和租赁物业。因此黑石在持有和租赁的过程中，也提升了该商业广场的价值。叶建成表示，对于黑石而言，他们在物业的选择上，偏好于商业不动产，而不会做住宅。私募基金还偏好于收购尚未产生效益的资产，虽然风险较大，但是私募基金会将其二次开发、招租，最后变成经营成熟的物业，然后再寻找新的买家接手。一般这种成熟的物业风险就很小，更容易受到海外退休基金的青睐。

融资成最大问题

在外资目前的投资流程中，最大的不确定因素其实是银行。叶建成指出，以前，市场会关心有没有买卖、交易会不会成功，如今，融资是否顺利变得更加重要。

目前住宅市场处于价格拉锯的阶段，预期住宅市场将会调整，因此在外资的海外股权交易中，银行对于住宅的交易都相当谨慎，对于项目资质的要求比较高，而且融资额度不大，一般为50%-60%。而商业地产的未来前景比较乐观，买方的融资也比较容易，关键是找到需要融资的卖家。

在这样的情况下，基金也开始寻找本地的开发商进行合作，因为项目投资的回报更大，而且项目操作还可以依靠本地开发商。不像整体物业收购，还需要另外花费人力来进行管理。叶建成分析。

不仅是上海，在青岛、天津等地，也有越来越多的基金在寻求与本土开发商的战略合作。这种形式也为开发商拓宽了融资渠道。在今年不少本土开发商面临资金问题的时候，这样的合作还是非常行之有效的。

外资带动上海楼市

从3年前外资刚刚进入上海至今，可以明确看到的是，外资的操作运营方式，壮大了中国的投资市场，并且逐步让上海形成了稳定持续的房地产投资环境。

据我了解，外资依然看好上海楼市。不仅如此，由于经过3年的发展，上海的市场底蕴更加深厚了。以前大家对外资的运作模式不了解，现在已经清楚了，外资无非是个增值投资的过程。其中一部分外资，当增值到达一定的幅度以后，就可能出手了。叶建成分析，以长乐路的世纪商贸广场为例，在引进了国际管理者以后，将会对写字楼带来质与量的提升。

相对与几年前上海还曾经是散卖写字楼而言，目前的整体出售，自然是提升了写字楼的价值，并且扩大了整个房地产投资市场。