地上权、永佃权和地役权-法师兄

地上权、永佃权和地役权

来源：互联网时间： 2023-06-08 10:33:47 240 人看过

地上权是使用公共国家土地的权利，例如在街边摆摊。

永佃权是按年向土地所有人交付租金，而长期或永久地使用、收益的权利。

列如国家公有住房，单位分发的房子(非商品房)国家给农民的耕地。收益就是比如你把这样的房子租出去。或者把地上的作物买掉!

地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。

列如你盖了个酒店国家支持你，就会吧附近的地批给你做停车场，但是这块地并不是你的，但你在地役权到期之前都可以使用它。

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永佃权的建立

首先，永佃权的主体一方是土地所有人，另一方是租佃耕作人。在我国，农地所有人是集体或国家，农民是农地的使用人，这符合永佃权的主体要求。其次，永佃权的客体与土地承包经营权的客体完全一致，均为农地。再次，永佃权的内容是租佃，土地承包经营权的内容是承包经营，二者虽有差异，但在基本方面相同，如二者均为使用他人土地进行耕作畜牧而取得收益，均须向土地所有人交纳租金或承包费，均准许转佃、转包。也就是说，永佃权人和土地承包经营权人对标的物都有使用、收益和部分的处分权能，而土地所有人仅享有部分的收益和处分权能。

2023-06-08

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永佃权的形成

永佃权的形成与定额地租形态的发展有密切关系。在定额地租形态下,地主只是收租,而不关心土地的经营情况,这使土地所有权与耕作权的分离成为可能。在这种情况下,佃农或因垦荒付出工本,或因投资改良土地,或因支付佃价,或因长期租种同一块土地,或因集体霸耕而获得永佃权。另外，也有自耕农出卖土地、仅保留耕作权而结成永佃关系。在地广人稀地区,有的地主为保障土地收益，也强迫佃农结成永佃关系。永佃权的产生和发展,有利于作物种植的扩大和土地收益的提高,也有利于佃农经济独立性倾向的发展和人身依附关系的削弱。但当地主权势嚣张时,每每任意改变永佃条件，使佃农丧失永佃权,明清时代经常发生佃农争取耕作权的斗争。有永佃权的农民往往私相授受,将田面出顶、典押或买卖,还有的保留或转移征租权,造成土地所有权的再分割。许多官绅、豪民、债主也竞相从自耕农或永佃农手中掠取或购置田面,进行地租剥削。这是明中叶以后土地关系中出现一田两主、一

2023-06-08

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永佃权的作用

永佃权稳固了农地使用制度，有利于提高农民生产的积极性，促进长期投资和农地保护。在永佃权下，永佃权人有长期或永久的使用、收益权，并在不减损标的物的价值时可以改良标的物或变更其用途;孳息与土地分离时，归永佃权人所有;永佃权人可任意处分其权利，无论无偿或有偿，死因行为或生前行为;永佃权人有转移其权利于继承人的权利，其继承人有永佃权，除非依法定事由收回。总之，永佃权人的权利充分而广泛，与所有人的权利几乎重叠，这样，农民就会焕发极大的生产积极性，象珍爱珠宝、女儿、自由一样珍爱归其使用的土地，进行精耕细作，进行长期投资，而改变土地承包经营制下固有的短期行为，不会对农地进行掠夺经营，有利于农地的保护。并且，中国人有为下一代谋划打算俯首甘为孺子牛的深刻传统，由于永佃权可继承，故永佃权人不仅为自己投资，而且会为子孙后代投资，其进行的投资是真正的永久投资。再者，由于永佃权使农民对土地有一种强烈的拥有感，其权利

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永佃权的历史

土地关系中佃方享有长期耕种所租土地的制度。佃农在按租佃契约交纳地租的条件下,可以无限期地耕作所租土地,并世代相承。即使地主的土地所有权发生变化,佃农的耕作权一般仍不受影响。永佃权源于罗马法。日本和台湾的民法，仍然分别规定了永小作权和永佃权，但权利范围较罗马法时代小，仅限于耕作、畜牧。日本民法第278条规定的永小作权期限为20-50年，与罗马法永佃权之永久性相异。在我国，永佃权最早出现在宋代,明代有所发展,有永耕、长租、长耕等名。明代中叶以后,首先在福建等东南省份的某些地区流行,清代盛行于东南诸省及华北、西北、华南的部分地区,民国时范围又有所扩大。

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永佃权的基本特征

关于永佃权之名义，一般称之为田面权，地主之所有权与之相对应称之为田底权，田底、田面之称，江南各地，异名颇众。计有大买、小买，卖租、顶首，田骨、田皮，民田、客田，小租、大租，田面、田根，上皮、下皮，大业、小业，大苗、小苗，粮田、质田等数种。永佃权之基本特征亦即地主与佃农相互间的权利、义务关系，主要表现为如下几方面：1、佃户以缴纳地租或押金形式获取地主之土地用益物权。2、佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃，地主无权干预对土地之直接经营权，更不得随意撤佃。此即民间著名之只准佃辞东，不准东辞佃;同时，土地所有权的转移、继承、赠与均不影响佃户之土地用益物权，此即民间法谚所谓换东不换佃。3、佃户之用益物权可自由处分，地主无权过问更不得向第三人追及。就民间习惯层面而言，土地用益物权不仅可以继承，还可以出租、典卖或设定抵押。14此点使永佃权在占有、使用收益、处分之外，尚具有融资功能，为土地商品化开辟了更为

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农民是否可以拥有土地永佃权

实行土地国有化以后，在土地制度安排上就要解决好国家和农民的关系问题。为了使农村“家庭承包经营制度”能够真正得以稳定，促进农村土地流转市场的发育，必须把农民的土地“财产权”界定为完整的用益物权。建议采用国际通例，赋予农民永佃权，即在土地国有的基础上确立国家和农民之间的永久性租佃关系。首先，家庭承包的“承包”和中央反复强调的“长期稳定”、“30年不变”既不规范，也不能使人放心。“承包”则意味着“合同到期则另行安排”，“长期”又到底有多长?“30年不变”，那么30年以后呢?这种说不清楚的“物权制度”如何能有效率预期?这就启发我们，必须赋予农民在国有土地上的永久性的用益物权，也只有这样，真正完善的土地流转市场才能形成，土地抵押之类的“操作困难”才能成为不困难，农民得到的“物权”才有可能完整。其次，永佃权作为用益物权的一种，已经为当今世界各市场经济国家普遍采用，是现代法学的规范提法和重要内容，是一种

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