最近一个时期，有关美国房地产泡沫的话题成了美国媒体及业界人士关注的焦点。就连美联储主席格林斯潘也不得不出来讲话，以安抚人心惶惶的美国人。他虽然承认美国住房市场存在着地区性泡沫，但不承认存在全国性泡沫。然而，种种迹象表明，美国住宅供应量已显示出过剩势头，而且价格上涨幅度也在超出消费者的承受能力。

从各种数据看，美国房地产市场在过去5年一直强盛不衰，尽管房价猛涨，交易量却有增无减。根据联邦住房企业监督办公室(OFHEO)的统计，在过去5年中，美国的房价增长了近50％，其中2004年增长了11％。有些地区，如内华达、加利福尼亚、华盛顿特区及佛罗里达的一些热点城市，2004年的增长率达到了30％以上，但只有这几个地区是不会将全国的平均增长率拉这么高的，因此，增长是全国性的。OFHEO称，在过去的一年中，美国房价增长了12．5％。今年第一季度增长了2．2％，折合成年率为，8．8％，与2004年第四季度持平。

面对这种持续升温的牛市，许多人却开始在心里打鼓，他们担心，房地产泡沫迟早会破灭。不过，到目前为止，面对人们的怀疑或泡沫破灭的预测，房地产市场依然我行我素，涨势不减。

实际上，美国的住宅销售市场目前正处于上世纪80年代以来的最高温阶段。就连房价相对比较稳定的芝加哥，房价上扬也稳定的芝加哥，房价上扬也很快，而且新房投放量比任何时候都多。据全美地产经纪商协会的报告，美国4月份房屋销售量按年率计算达到718万套，较3月份经修正后的687万套上升了4．5％。

全美地产经纪商协会的经济学家DavidLereah称，成屋销售创出新的纪录令人略感意外，但这和抵押利率的走势是相符的，因为目前的抵押贷款利率低于预期的水平。而近期的就业增长数据也说明，各种有利因素都与强劲的住房需求相契合。美国劳动部劳动统计局的报告显示，美国就业人数4月份增长了59．8万人，达到了1．41亿，就业人数占总人口的比率上升到了62．6％。失业率没有什么变化，仍为5．2％，比上年的5．5％下降了0．3个百分点。就业增长在建筑业、矿业及服务业领域更为明显。

4月份的转售水平高于华尔街的预期。分析师此前预计房屋销售量按年率计算为690万套。在公布4．5％的销售量增长数据之前，政府宣布经季节性调整后，4月份新屋开工增11.0％，按年率计算达到203．8万套。分析师将这归因于包括抵押贷款利率相对较低在内的强劲基本面。联邦住房贷款抵押公司(FreddieMac，FRE)的数据显示，上个月30年期按揭平均利率为5．86％，低于3月份的5．93％。

全美地产经纪商协会的报告称，4月份市场上的住房库存空置指标升至4．2个月，3月份未经修正的指标为4．0个月。

美国4个地区的成屋销售状况好坏不一。其中东北部需求增长4．3％，中西部增长5．8％，南部增长7．0％，西部持平。

经济学家对这一数据反应平静，大投资银行的预测者们几乎都认为，住宅销售数据是这个市场长期强劲势头延续的体现。

摩根斯坦利的经济学家称：“虽然我们赞同格林斯潘关于美国部分地区存在住宅市场泡沫迹象的说法，但只要按揭利率维持在历史低点附近，房地产市场就可能继续保持旺势。”

从格林斯潘关于住宅市场讲话的主要内容可以看出，他预计未来这个市场基本上无需人们操心。他认为在未来某个时期，价格上涨幅度将有望减缓，因为它开始超出了人们的购买能力，但不会出现全国性大幅下滑的局面。

美国银行驻纽约的经济学家克莱斯默说，格林斯潘的言论表明他们确实有一些担忧，但美联储的渐进式加息应当有助于减缓经济增长，从而缓解住宅市场的过热势头。无论怎样，格林斯潘的讲话没有显示出他对住宅市场有什么更进一步的担忧。

以上看法代表了一种声音。他们认为美国房地产市场不会出现大规模崩溃的情况。还有人认为美国根本就没有全国性的房地产市场。即使有泡沫，也只是孤立的，在某些热点市区或一些度假海滩等特殊区域，它不可能像股票市场泡沫那样一夜之间全线崩溃。

而另一种声音则完全不同，在他们看来，房价本来就超出了房子的价值，而这种已经估价过高的资产价格还在继续上涨。他们认为，美国的房地产市场正在形成一个超大型泡沫，随时有可能破裂。房地产的崩溃也许没有股票市场那样剧烈，但对整体经济将构成毁灭性的破坏。除了内部因素之外，外部因素在市场崩溃中也起着重要的作用。以亚洲为例，1997年~1998年的东南亚金融危机使印度尼西亚及其他地区的经济一夜之间骤降了80％。货币不稳定是造成房地产市场崩溃的外部因素之一，而美国对这种金融危机还没有什么免疫力。

房地产投机对房价的上涨更是起了推波助澜的作用。据调查，2004年住宅销售的23％是投资性的，13％是所谓的度假屋或二手房。高达1／3的房子并非买来居住的，而是为了在短期内升值后再卖掉，或者是为了出租。

问题是，现在的投机者并不是那些精于规避风险、而且即使失败了也能够赔得起的金融机构，而是一些普通人。他们不是干这一行的，有别的工作，他们只是相信房地产是没有任何风险的投资，因此将辛辛苦苦赚来的钱投进去，期望迅速得到回报。

然而，一切事物都有两个方面，有涨就有跌，有上就有下。无论市场怎样发展，它都会按照一定规律运行。那么，如果房地产市场一旦失去活力怎么办?一旦利率提高了怎么办?一旦房价暴跌了怎么办?一旦那些普通投机者的房子砸在手里卖不出去也租不出去、还要偿还几笔贷款怎么办?一旦失业率提高了又将怎么办?

为了不让以上假设成为现实，为了防止泡沫最后爆破，政府能否提前将泡沫戳破呢?理论上是可以的，但要做起来并不容易。一般来说，通行的工具是提高利率，但利率并非万能钥匙，而且在调整利率时要考虑经济全局，毕竟它是把双刃剑。通过调整联邦基金利率来戳破泡沫，可能会带来更大范围的经济问题。格林斯潘称，这就是美联储在上世纪90年代末没有采取措施遏制股市上涨的原因，因为纠正一种失衡局面的努力很可能会导致整个经济受挫。

住宅市场的情形和股市不同，因为它是一个对利率变化十分敏感的行业：收缩货币政策会减缓住宅业发展。瑞银Cms)的经济学家在谈及4月份成屋销售数据时说，房屋销售可能得益于略微走强的就业增长，但人们的抢先购买，心理可能也提振了住宅市场。密歇根大学最近的消费者信心调查发现，人们存在极其旺盛的购买兴趣，惟恐房价进一步上涨。这一点跟股票投资一样，人们总是买高不买低。

不过，问题并不是那么简单。低利率可能仍是住房投机和投资的催化剂，而且这种低水平利率将继续刺激住宅市场发展。虽然市场预计年内美联储还会多次加息，情况也不会有所变化。

CIBCWorldMarkets的什菲尔德认为，正是最近几年的宽松货币政策大大激励了住宅市场的发展。同时，美国经济继续以稳定但不太醒目的速度增长，通货膨胀率似乎得到很大程度的遏制，这也为美联储已经开始实施的缓慢加息策略提供了支撑。

他说：“房价上涨的尽头还遥不可及，考虑到美联储面临的诸多因奉，对付这种局面的最好办法莫过于像去年紧缩周期所做的那样稳步小幅加息。”中国房地产报