(一)市场比较法:一般来讲,市场比较法,是房屋拆迁评估中、最适宜的评估方法。法律规定,当有条件选用市场比较法、进行估价的,应以市场比较法、为主要的估价方法。但也需要注意,其并不是法定的“唯一”评估方法。
(二)收益法:对于收益性房地产的估价,收益法,应当是作为其中的一种估价方法。
(三)假设开发法:对于具有投资开发、或再开发潜力的房地产的估价,假设开发法,应当是作为其中的一种估价方法。
(四)成本法:进行估价时,如果无市场依据、或者市场依据不充分,而不宜采用“市场比较法、收益法、假设开发法”的情况下,成本法,可作为主要的估价方法。
此外,常用的评估方法当中,还包括:基准地价修正法、长期趋势法等。
依据已明确的估价目的,若估价对象,适宜采用多种估价方法进行估价的,应同时采用多种估价方法,进行估价,且取舍不得随意。而如果必须取舍的,应当在估价报告中,予以说明,并应当陈述理由。
一、对评估有异议,法律赋予的救济途径:
评估报告必须依法送达被征收人,房屋征收部门,应当将分户的初步评估结果,在征收范围内、向被征收人公示。评估报告中,应详细记载:房屋实际面积、装修情况、层高等事项。与实际不符的地方,要提出质疑,必要时应要求重新评估。对评估报告或评估结果不服的,法律规定了,当事人的一些救济权利,包括:如复核,重新鉴定等:
对评估报告有疑问:可要求作出评估报告的房地产价格评估机构,作出解释、说明。
对评估结果有异议:自收到评估报告之日起10日内,携带书面复核评估申请,向房地产价格评估机构、申请复核评估,指出报告所存在的问题。原房地产价格评估机构,应自收到该书面申请之日起10日内,对评估结果进行复核。复核后,原评估结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果未变的,该机构应同样书面告知申请人。对复核结果有异议,在收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
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