合同有效但由于不可抗力原因不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

一、购房合同不可抗力的法律规定

购房合同不可抗力的法律规定为自然原因，如洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪等人类无法控制的大自然力量所引起的灾害事故。社会原因，如战争、罢工、骚乱；政府行为，如政府禁止令、征收、征用等。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。由此可见，不可抗力是指在合同成立以后所发生的，不是由于当事人一方的故意或过失所造成的，对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的。

二、受疫情影响租户是否可以要求减免租金

受疫情影响租户可以要求减租。

1、因新冠肺炎疫情导致租户无法正常使用房屋而造成的损失，从公平原则上讲，不应由租户承担；

2、建议双方协商损失分担和后续租赁合同履行。新冠肺炎疫情虽然在法律上可以构成不可抗力；

3、但具体举证和认定相对复杂，建议承租人与出租人协商解决，协商不成的，可以向有关部门申请调解；

4、根据《中华人民共和国民法典》规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；

5、当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

三、房屋买卖合同违约责任免责事由如何规定的？

房屋买卖合同违约责任免责事由有:1、不可抗力。我国现行房屋预售合同或现房销售合同中一般都规定了不可抗力条款，有些甚至把施工单位逾期交工、政府批文迟延下达也约定为不可抗力。只要是不可抗力造成的损失，一概免除开发商的责任，这种规定对于买方极为不利。另外，在法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，在此主要是指迟延履行后的责任。即一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债权人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。2、其他法定免责事由守约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责。此外，当事人还可协议约定其他免责事由，但必须符合我国相关法律法规的规定。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。