房地产泡沫与房地产泡沫测度-法师兄

房地产泡沫与房地产泡沫测度

来源：互联网时间： 2023-06-20 14:34:51 146 人看过

房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。

对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEngl nd，1998;JohnM.Q igley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。

一、现首套房的贷款利率

若通过我行办理住房贷款（含一手楼和二手楼）／首付比例规定如下：

（一）首套房，比例最低30％，即贷款金额最高不超过所购房产价值的70％（不实施“限购”的城市调整为不低于25％）

（二）二套房，比例最低40％，即贷款金额最高不超过所购房产价值的60％。

随着国家决策层从“化解房地产库存”转变成“抑制房地产泡沫”，银行的信贷政策开始连续收紧，限贷令成为了抑制泡沫的杀手锏，不仅首套房利率标准连续提高，现在开始了提高利率的硬性措施，说明化解库存的任务基本完成，就像开发商卖房子一样，刚开始为了回笼资金，对于前期购房的客户给出种种优惠政策刺激大家来买，一旦资金缺口补上之前的优惠政策就会慢慢取消了，既可以不着急慢慢的来卖了，甚至还来个饥饿营销的手段。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多住房贷款相关文章

债权人
论房地产市场泡沫的影响

论房地产市场泡沫的影响，房产泡沫影响不会很大,现在说不会崩盘的无非以下几种论据：第一：政府是最大开发商但是可以告诉你，政府只是最大受益人，并非开发商，收手只是时间问题，一旦找到新经济增长点(比如IT一样的新兴行业)，放弃房屋这种敏感的民生话题只是时间问题，09年末的紧急中经会议已经强烈释放了这个信号，7.5万亿甚至更多投入到新兴发动机的寻找工作中。之所以还是暂时不放弃房地产行业，很明显，还没有找到新出路。没有任何一个政府会傻到冒着拉美化的风险搞经济。山西煤炭收回国有就是先例，时机到了，放倒几个商人不是大问题。2011最新购房合同范本第二：银行是最大的受害者(所谓跌了不还贷怎么办)。持这种观点的人士无非是寄望于，银行提供了个人支付首付外的其他房屋价款。这完全是种误区。除了那些零首付的人士，基本可以放弃这个愚蠢的想法。因为不论多少，30%也好，40%也好，个人是支付了自己的钞票在先才有可能从银

2023-06-05

411人看过
价格机制
做好房地产泡沫破裂准备

中央层对于房地产部署正在不断具体化的过程中。在24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：继续抓好房地产市场调控和监管工作，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。姜部长所传递的三大政策信号，最值得关注的是更加注重分类指导。过去的一年，中国房地产市场出现了严重的分化现象，虽然大部分城市迎来了房价暴涨的过热局面，但仍有个别城市出现了几近崩盘的危局，常常被人们提及的是鄂尔多斯、神木与温州。鉴于这样一种复杂背景，中央提出分类调控的策略整体上是匹配的，而且更加有的放矢。一线城市火爆甚至过热是过去大半年时间的基本特征。国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.

2023-06-10

247人看过
住房贷款
美国房地产泡沫面临破灭?

最近一个时期，有关美国房地产泡沫的话题成了美国媒体及业界人士关注的焦点。就连美联储主席格林斯潘也不得不出来讲话，以安抚人心惶惶的美国人。他虽然承认美国住房市场存在着地区性泡沫，但不承认存在全国性泡沫。然而，种种迹象表明，美国住宅供应量已显示出过剩势头，而且价格上涨幅度也在超出消费者的承受能力。从各种数据看，美国房地产市场在过去5年一直强盛不衰，尽管房价猛涨，交易量却有增无减。根据联邦住房企业监督办公室(OFHEO)的统计，在过去5年中，美国的房价增长了近50％，其中2004年增长了11％。有些地区，如内华达、加利福尼亚、华盛顿特区及佛罗里达的一些热点城市，2004年的增长率达到了30％以上，但只有这几个地区是不会将全国的平均增长率拉这么高的，因此，增长是全国性的。OFHEO称，在过去的一年中，美国房价增长了12．5％。今年第一季度增长了2．2％，折合成年率为，8．8％，与2004年第四季度

2023-06-10

235人看过
人民币
房产泡沫是什么意思

房产泡沫有专家指出，房地产泡沫，主要就是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。房产泡沫特征：1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;2、房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大;3、房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率;4、房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。那么，中国的房地产市场现状如何呢?关于中国房地产是否存在着泡沫，专家们的观点也出现了激烈的冲撞，数年来一直争辩不止。国际货币基金组织(IMF)数据显示，五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，美国《大西洋》杂志写道：世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市——北京、上海、深圳

2023-06-13

247人看过

大股东
中国房地产业泡沫趋于严重

涉足房地产业务的上市公司已达802个，占深沪两市A股上市公司的60.53%，除此之外。涉及房地产领域的非地产公司更是为数众多。中国社科院绿某书指出，深沪两市分类的20个行业中，除去房地产和金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。据海外媒体，中国社会科学院副院长李某明说，目前中国房地产业存在的问题是行业利润率极高，中等收入和年轻家庭的住房十分困难，宏观经济过渡依赖房地产发展。中国经济被房地产业绑架北京大学经济管理学院教授夏某良对记者表示，国民经济房地产化的现象已经引起越来越广泛的关注：最近一些年人们经常有这样一个说法，那就是中国的房地产绑架了中国的经济。就是说，房地产泡沫化日趋严重，有可能引发中国未来的经济危机。这种说法一直是很多的。中国社会科学院的住房绿某书在论述经济房地产化的风险时说，中国众多企业集中投资房地产的主要诱惑是它所带来的暴利。绿某书的数据显示，2009年，即

2023-06-10

144人看过
写字楼
商业地产泡沫滋生初现

从2010年初至今，全国大大小小的房地产开发企业已经不断选择转型或加大力度开发商业地产市场。中、外资企业的一拥而上或已经让一线城市局部地区的商业地产出现供过于求的尴尬状态。一旦这些苗头爆发为趋势，那么商业地产泡沫滋生已为时不远。拿房拿地有信心除了不断建设商业地产项目，房地产企业拿地的热情亦与日俱增。最近远洋地产万通地产、SOHO中国等房地产开发企业都在商业地产市场动作频频。上周，远洋地产董事长李某在其首份企业社会责任报告新闻发布会上说，远洋地产在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重是50：50。这是公司此前制定的既定战略，远洋地产将商业地产与住宅地产的面积比例由现在的1：9，逐步过渡到2：8，但是投资量依旧是5：5。4月19日，SOHO中国摘得上海虹口区地铁10号线海伦路站地块。这是SOHO中国两年内在上海拿下的第六个项目。同样在4月中旬，万通地产在其转型与创新新品发布会上亮相新管理

2023-06-10

134人看过
法律综合知识
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？

可以看出，日本的住房地价在1990-1991年左右达到高峰，随后一路下跌。由于没有日本房价的精确数据，有人就用地价的1.75倍近似房价，然后根据JREI提供的租金数字绘制了日本三大城市过去几十年住房年租售比的趋势。这个数字可以看作是对日本年房屋租售比的近似指标。从这个数据可以看出，东京的住房租售比先于其他城市2-3年上涨，于1987-1988年最先达到年租售比1:60倍的峰值。随后，经历了较缓慢的下跌后，东京的住房租售比直线下跌。由于租金水平下降不大，这完全是房价崩溃的体现。北京目前平均1:43倍的年租售比已经达到了东京1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1:22租售比左右。从统计的角度看，世界22个主要大城市的年租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的43倍年租售比处于2.5

2023-04-22

347人看过
房地产开发
世界三次房地产泡沫的警示减少房地产过度投资

费婕根据最新报告，房产新政实施后的几个月来，房价仍在逆风飞扬，不光是北京，目前国内各大城市(除上海稍降外)房地产市场存在异常上涨现象。这种价格与价值相背离的长期上涨，必然会导致房地产泡沫。中国目前的形势，让我们回忆起世界发生的三次房地产泡沫引发的经济危机。日本的房地产金融泡沫20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金注入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨，其间日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当于当时美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍，一般工薪阶层即使用毕生储蓄也无力在大城市买下一套住房。到1990年，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产金融泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，1996年的地价指数降到1989年的1/3，地价总值从2400兆日元缩水至1700兆日元。1990年以来，股价、地

2023-06-10

365人看过

融资
报告称改革或加速房地产泡沫破裂

中国国际金融有限公司11月11日发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能会带来三个方面的影响，其中包括加速房地产泡沫的破裂。改革越成功，房地产泡沫破裂的时间越早。改革加速房地产泡沫破裂三中全会是新一轮全面改革的起点，将为未来5-10年的中国经济改革标明方向。中金公司的报告指出，三中全会公布的改革方案可能会涵盖财政体系、金融部门、土地、要素价格、政府职能转换、收入分配、户籍等社会管理制度领域。其中财税改革的重点在于降低税收中的流转税比重，加强对要素收入和财产的征税，以期扭转目前收入差距大的现象。中金公司首席经济学家彭文生表示，三中全会推出的改革蓝图可能会带来三个方面的影响：增加市场配置资源的作用，促进中长期供给能力;缩小收入差距，提升消费率，降低储蓄率;加速房地产泡沫的破裂。他称，短期看，尤其需要关注反腐的深化和机制化抑制投资扩张。中金公司认为，改革将加快房地产泡沫破裂。过去10多年房地产价格

2023-04-22

395人看过
坏账
房地产泡沫引危机爱尔兰或成希腊

新华社电随着爱尔兰主权债务危机出现恶化趋势,近来欧盟等有关方面正在围绕如何救助爱尔兰做最后准备。最新情况显示,相关救助方案有可能在两周后出台。由于国际金融危机导致房地产泡沫破裂,爱尔兰银行系统积累了巨额坏账,金融体系安全受到威胁。爱尔兰政府由于救助本国银行也陷入巨额赤字,预计今年该国财政赤字占国内生产总值的比例将骤升至32%,是欧盟《稳定与增长公约》规定上限的10倍多。应对一旦不当,很可能成为第二个希腊。随着爱尔兰主权债务危机出现恶化，一度平息的欧元区主权债务危机再度抬头，葡萄牙和西班牙等其他欧元区国家也再受波及。目前,欧盟委员会、欧洲中央银行和国际货币基金组织正与爱尔兰就援助方案展开磋商。

2023-06-10

327人看过
折扣
用“租价比”戳破房地产泡沫值得欢呼

对房价的泡沫，可谓“婆说婆有理，媳说理更强”，数据出处纷繁复杂。最近，国土部有关部门在其《中国城市地价状况2009》报告中，首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念，据此，房价泡沫标准莫衷一是的局面可望得到改变。“租价比”是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考，与当前国际上流行的“租售比”概念异曲同工。通过这个指标去“度量”房价涨幅，对比泡沫高低，就有了相对公允的工具。国土部管理的中国土地规划研究院不仅首次提及“租价比”的概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。其中包括北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛等。同样是国际指标，但“验明正身”是必不可少的。如果不是国土部所属机构推出，其信用度恐怕就要打些折扣。与“租价比”具有同样含义的“租售比”，其实在中国房地产界早已使用，不少房地产中介公司也热衷并习惯于发布租售比。

2023-04-22

118人看过
写字楼
如何测算房价中是否有泡沫

由于不动产地域性特强，地段、质量、配套、价格千差万别，非专业投资者必须学会基本的投资常识，来保护自己的投资利益，否则很容易头脑发热，跟风抢购而遭受损失。那么，怎样才能把握投资机会、规避投资风险呢?前提是：准确测算房价中是否存在泡沫。■出租收益率决定资金回收周期以住宅为例：例一：A住宅：单价5000元/平方米(含简单装修)，70平方米，总价款35万元/套。经调查，该区域周边同等面积住宅的出租价格为1600元/月。那么：A住宅的理论出租收益=1600元×11个月=17600元/年(静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间)理论年收益率=17600/350000=5%(静态)投资成本理论回收周期=350000/17600=19.88年(未计算养护维修投入)这组数字表明：该物业的价格泡沫比较严重，投资收益率较低，成本回收周期相当漫长，资产缩水风险很大，不适合作为投资对象，应回

2023-06-10

181人看过

货币
专家称我国须用制度改革化解房地产泡沫

嘉宾周天勇中央党校研究室副主任辛某中央党校教授王某中国国际经济交流中心研究部研究员曾某中国社科院金融研究所银行研究室主任袁某明中国社科院经济研究所研究员再过10天，中国经济就将步入十二五开局之年。开局之年如何开局？12月12日闭幕的中央经济工作会议给出信号：明年我国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时，中央经济工作会议首先明确提出，要研究制定收入分配改革方案，努力扭转差距扩大的趋势。值得关注的是，在此前发布的十二五规划建议中，建立扩大消费需求的长效机制首次单独成章，扩大内需战略上升到新高度。同时，中央经济工作会议确定了明年积极稳健、审慎灵活的宏观经济政策的走向。中央党校教授辛某认为，今年的中央经济工作会议肩负着两重使命，一是化解金融危机对经济的持续冲击以及去年以来应对金融危机的一些做法带来的负面影响，保证2011年的经济能在通胀预期越来越强的压力下平稳发展；二是通过启动2011年的经

2023-06-10

365人看过
强制执行
拆泡沫房有补贴吗

这个问题需要根据具体的事实情况来进行确定，如果房屋是否符合建造条件同时又不违反法律法规，那么拆迁时应当予以补偿的同时，房屋征收，一般来说，补偿不仅仅是房屋，还包括对于土地的征收。一、征地补偿按户口人数分配的吗房屋征收补偿不是按照户口补偿，而是按照被拆迁房屋给予补偿。房屋征收补偿，是对被征收房屋的补偿，所以是根据被征收房屋的价值确定应给予的补偿费。房屋征收补偿与人口或说户口无关。(一)按户口补偿：对于集体土地上房屋征地拆迁，适用《土地管理法》和各地政府依据该法制定的实施细则，集体土地上征地拆迁是按本村集体经济成员进行征地补偿，是与本村户口相关的，赔偿对房屋的土地不作价赔偿，因为土地属集体的，对地面上建筑造价经评估对房屋所有权人进行补偿。(二)按人头补偿：依据土地管理法对有户口的村民可以分配宅基地，分配面积与人口多少相关，但每户人家只能分一块宅基地，对有单独户口的一家人视其是否成家立业能否分户

2023-03-06

332人看过