房地产税来临

自从房地产税立法作为34项立法任务之一，被列入十二届全国人大常委会立法规划开始，对于房地产税何时开征的关注度就一直不减。此前有消息表示，房地产税力争明年实施，这也就意味着最快到2016年，拥有多套商品房的普通人，恐怕就要发愁手中的房产如何缴税了。

而中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施*文日前则表示，就目前的情况来看，房地产税法明年有望向社会公开征求意见，如果进展顺利，会在2016年年底进行审议，若各方能形成共识，2017年通过该部立法的可能性非常大。

“如果进展顺利……若各方能形成共识……”从施*文的语言表述来看，房地产税立法距离最终完成还有很长的路要走。在房地产税改革过程中，从来都不缺少阻力和困难。从最早房产税的多年空转，到2011年上海、重庆先行试点房地产税征收的“蜻蜓点水”，再到房产税被列入房地产税改革方案，并进入人大立法规划，关于房地产税的改革，一路走来并不容易。

税收法律作为与所有主体息息相关的制度设计，都是作为国家基本法律立项，其程序的繁复程度不同一般的规章或行政法规，从立项、起草、提交审议、讨论、修改、再审议到表决通过实施，历经的时间肯定会相当漫长。

房地产税作为与国民经济深度关联，同时与每个人的切身利益息息相关的税种，曾是争议最大的税种之一。无论是政府层面，还是民间层面，对于房地产税的观念、意义和价值方面都曾存在不同的声音和观点。

“大家还需要进行必要的交流、探讨和分析，澄清一些误解，消除一些片面的看法。在达成共识的前提下，才能进一步推进立法的进程。”施*文表示。

除此之外，包括全国住房信息联网和不动产登记在内，当前各地都在陆续推进，这些信息采集层面的工作，也是决定房地产税进度的重要依据。

房产税与房地产税

从房产税到房地产税，一字之差，相差巨大。

房地产税是一个综合性概念，包含了房地产行业所涉及的中国当前实行的18个税种的相关税种，既有一级土地开发、房地产开发环节的各个税种，又有购房者交易、持有环节的税种。比如房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。可以看出，“房产税”是“房地产税”的一个重要组成部分。

作为税收改革的一部分，房地产税改革同样面临着是增税还是减税的问题。目前政府在税收环节的思路是降低社会上企业和个人的税负，缓解重复征税、不合理征税等矛盾。财政部部长楼*伟此前在谈及房地产税改革的总体思路时表示，改革总体方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。一增一减，如何做好这道算术题，将是决定房地产税改革进程的重要因素。

值得一提的是，2011年开始，重庆和上海先后试行征收房产税，上海将征收目标锁定在增量房上，并给予人均60平方米的免征额度，重庆则向独栋存量房源征收房产税，为了减少阻力，两者均没有向最有争议的存量普通房源征收房产税，相应征收上来的税收也很有限。开征3年，两城市合计征税未超过10亿元，在地方财政收入上的占比几可忽略不计。

在这样的背景下，以重庆和上海试点经验准备向全国铺开的房产税改革被叫停，代之以范围更大、综合性更强的房地产税改革。

地方自主权

2014年，地方政府土地出让金总收入4.29万亿元人民币，同比增长3.1%，在地方政府收入中，土地出让金依然是不可替代的重要组成部分。不过这种卖地维持收入的模式将很快遇到瓶颈，据研究机构预测，到2020年中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，楼市新房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代，卖地模式将无法维持。

房地产税被认为是土地财政收入下降后弥补财政缺口的重要手段。目前房地产税改革的思路是，未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方。遵循循序渐进原则，房地产税将先由房产税和城镇土地使用税组成，包括契税、土地增值税、耕地占用税等暂不纳入房地产税征收范畴。

业内人士表示，在房地产税立法公布后，地方政府有望获得在法律允许范围内的自主权，即包括浮动税率范围内确定最终税率、划定征收范围、确定征收时间等。

上述业内人士表示，决定未来房地产税征收进度的重要因素，一是土地出让金的变化情况，二是房地产市场的成交情况，三是不动产登记等信息系统完善情况。

对照天津，2014年天津土地出让金达到804.5亿元，同比2013年微涨0.9%。但住宅商服用地出让金695.5亿元，比2013年的702.1亿元略有下滑。楼市方面，2015年上半年天津新房成交量共计565万平方米，环比2014年下半年上升10%。土地出让金平稳、新房成交继续上升，使得天津征收房地产税的迫切性比那些土地出让金大降的城市会低一些。即使未来开征，稳定的天津楼市也能保证天津征收的税率不会高于其他大多数城市。

值得一提的是，11月30日起，天津不动产登记全面启动，成为北京之后少有的全域范围开启不动产登记的城市，似乎又加大了天津成为最早一批进行房地产税改革城市的可能性。