一、物业费收取须分清对象

物业管理合同是长期性合同，在履行过程中，业主与物业公司容易产生纠纷，尤其业主以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。下面以一个具体的例子为您详细分析物业费收取须分清对象。A物业管理有限公司管理的某花园一套房产,系1992年由发展商交付入伙,该房产购买人系桂林B公司,B公司一直至2001年6月才办理入伙手续。在办理入伙手续时,A物业管理公司提出,B公司应交纳1993年1月至2001年的物业管理费及相应的滞纳金,合计23000元。B公司交纳了上述费用,接收了房产,并于2001年12月办理了房地产证。后B公司委托律师向法院提起诉讼,请求判令退还上述已交纳的全部款项。B公司在庭审中提出的主要理由是,该公司在2001年6月以前从未使用房产,不应交纳上述费用;A公司认为,A公司从1993年开始提供物业管理服务,不论B公司是否入伙、是否使用房产,都应交纳上述款项。经过一、二审法院审胖,法院认为2001年6月以前,B公司既不是房产的所有权人,也不是房产的实际使用人,因此不是物业管理费的承担人,A公司有权收取物业管理服务费,但应向相关的对象收取。法院终审判决:判令A公司退还己收取的全部款项,并承担诉讼费用。泰安律师简要分析:上述争议属于管理费纠纷,争议的焦点在于B公司是否是交纳物业管理费的法律义务主体,B公司应从什么时间开始承担此项义务。物业管理费是因物业管理单位提供服务而产生的债权,该法律关系中的法律主体是房产的所有权人和物业公司,房产所有权人在取得所有之前,可能会取得使用权。但房产所有权一定以国土部门的登记为准,属于要式法律行为。B公司在入伙前因未办理房产证而未成为房产所有权人,也未使用房产享受到A公司的服务,依法不承担交纳管理费的义务。从2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》,也明确规定了物业管理服务费交纳的义务主体是业主(即所有权人)。因此在实际操作中,物业管理费的收取时间以办理房产证和通知入伙时间的二个时间中较早的一个时间开始。其他的计收时间都是缺乏依据的。

二、杭州物业费收取准则

根据《杭州市物业管理服务收费实施细则》的有关限定，杭州市对于物业管理收费的准则如下：

一、普通住宅物业管理收费准则：

1、新建小区多层每户每月按2025元，高层每户每月按3540元收取。

2、原有住宅小区经过改造达到实行物业管理要求的，物业管理费按每户每月最高不超出15元收费。

3、具体收费准则，由物业管理单位报市物价局、市房地产管理局核准。不具有物业管理要求的住宅，不得变相以物业管理的名义向业主收取物业管理费。

二、、别墅、高级公寓、涉外住宅的公共性服务收费准则，可由业主委员会和物业管理单位商量拟定，报市物价局、市房地产管理局核准。

三、写字楼、办公、营业用房等非住宅房屋的物业管理收费准则，由业主和物业管理单位商量拟定报市物价局、市房地产管理局核

四、对于特困户，经本人申请，物业管理单位可予减免物业管理服务收费。

三、北京住房物业费收取标准

北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人（住户个人）交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费（自行车）、机动车存车费等6项；产权人交费项目为：管理费、小修费、中修费、大修费、绿化费、化粪池清淘费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10个项目。

使用人按月交纳费用，具体标准如下，

保洁费：2-5元/户，具体标准由各区县物价局制定；

保安费：3-5元/户;

装修垃圾外运费20元/间；机动车存车费150元/辆（小车）；210元/辆（大车）；自行车存车费各区县自定。

产权人按年交费，具体项目和标准如下：

绿化费：0.55元/平方米；

化粪池清淘费：0.30元/平方米

管理费：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙级住宅）；3.50元/平方米（甲级住宅）

房屋共用部位小修费：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位大修费：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修费：5.04元/平方米；

小区共用设施维修费：1元/平方米；

属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行维护费用；因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准是按每部、每组计算的，具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为：某户应分摊的电梯费用=（楼内电梯总费用/楼区内总建筑面积）×某户建筑面积。特约服务收费实行市场价，由业主与物业管理公司协商议定。

上述收费标准中不含税费，物业管理公司收取费用，应将5.5%的营业税费加进去。