一、民法典房屋出租能不能包括土地使用权

房屋出租不涉及到土地使用权的，房屋出租只是出租房屋。《中华人民共和国民法典》第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、租房前要明确什么问题

（一）业主身份。

如果签订合同之人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系。

若存在代理关系的，则需有业主本人委托代理人的授权委托书原件；

若存在转租关系的，则需要业主本人同意转租的书面证明文件原件。

（二）明确租金和“押金”支付方式。

“押金”主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。

押金应支付多少，应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定，押金数额越高，对出租人保障性能越强。

（三）家具、家电等设施约定清楚。

并且对于这些附属设施设备的维修义务也应当明确约定。

（四）水费、电费、电话费、物业管理费等费用负担清晰。

（五）出租人出售房屋的，承租人有保障。

依据相关法律、法规，出租人出租房屋时，承租人可获两重保障：

1、承租人享有以同等条件优先购买该房屋的权利；

2、如果承租人不想购买的，也没有关系，房屋买卖行为，不影响租赁合同的效力，也就是说，即使出租人将房屋出售了，买方也应当继续履行租赁合同。

（六）违约责任要明确。

比如，出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；

若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。

通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

房屋租赁只涉及到房屋本身，不会涉及到土地使用权。

《中华人民共和国民法典》：第十四章　租赁合同　　第七百零三条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。