目前，房地产市场正一步步进入买方市场，楼市里观望情绪浓厚。随着买卖双方博弈对峙的持续，商品房交易出现了一些新的变化，楼盘的宣传改头换面，合同条款重新定义。近来许多律师事务所都接洽了欲购房客户的相关咨询，其中以“需要注意哪些合同条款的变化，如何回避购房中法律上的风险”居多。基于大家关心的问题，记者采访了辽宁新世纪律师事务所魏平、王辉宇两位律师，他们从专业角度给出新市场环境下购房“提醒”。

商品房销售过程中的新变化“降价返差价”、“口头承诺商住两用”……

“如果日后降价将返还差价”的承诺就是开发商在宣传中的最新变化。从字面上理解这个承诺的含义有二：一是如果是同一项目，后出售的楼盘价格如果低于先出售的楼盘价格，则房产商向先买者返还差价；二是如果在楼盘销售后的一定时期内价格出现明显下降，则开发商向先购买者返还差价。但房产商所做的承诺大部分体现在广告和宣传单中，这种承诺因未形成合约条款而不具有法律效力，不受法律保护。

那么对此情况购房者如何维护自己的权益呢？

首先，购房者要求在合同中注明：对于同一项目，开发商后卖的价格一定不能低于前者，如果低了要把差价补偿给先买者，或者注明如果市场在一定时间内降价，买房者要么可以退房，要么房子贬值的差额由开发商补偿给买房人。同时应当写明在同一楼盘开发商给予后买者的任何优惠，先买者应当同时享有。其次，如果购房者要求写入合同，房产商却强调广告宣传材料手册上都有，写进麻烦，又不符合备档合同的要求，这种情况下要写一个书面的合同附件，同样也是合法有效的。再次，提醒购房者注意，上述注明条款应明确降价的时间区间和价格区间，否则太笼统，不易辨析。

另外，房产商收到定金或者认购款后，想尽各种方法与购房者签订正式合同，购房者不想签，已交的钱肯定不能退还，去打官司时间长成本高。例如，房产商经常会说明房子可以商住两用，并且承诺同意购房者可以开公司甚至办旅店，办学校、幼儿园，卖出去再说。等购房者交款立约后准备办公司的时候，工商等部门却不批准。在这种情况下购房者最好先到工商等部门咨询好，签约时写上如果不能被批准开办的经营项目，可以解除合同退房子，并且约定好契约税损失谁承担的问题，否则是退不了房子的，还会蒙受损失。

总而言之，房产商单方承诺的形式有很多，但是再多的口头和宣传上的承诺不写入合同或者附加协议中都不会产生法律效力，写入合同中还要具体明确，否则也可能不会生效，这是购房者必须牢牢把握的一个原则。

购房者购买过程中的新变化期房现房、入住率、半截子楼、抵债房……

在以买方为主的市场中，购房者逐渐摆脱了狂热的盲从状态，走向成熟与理性。但仍有一些问题需要注意：

第一、购房者一般首先选择购买现房，尽可能不买期房，尤其是不买图纸房，除非能够确信开发商就是有实力。这是因为保证房产项目的品质及降低商品房交易的风险性是最重要的，而现房交易具有交易风险低、品质直观、物业等附属服务透明度高的优势。

第二、购房者要更加注意入住率与交付使用的问题。因为如果一栋楼只卖出去十户八户，达不到入住率的标准，就会影响该楼盘的交付时间，即使入住了，其他的应得的条件也不能得以实现，例如不能上煤气燃气，不能供暖，物业管理也会出现滞后的问题，该有的附属设施服务达不到标准等。

要想避免此类问题，购房者购买现房时一定要观察、判断清楚会有多少人与你一起买这处楼，多方多次查看该楼盘销售情况，尽量避免因为入住率的问题使自己陷入进退两难的地步；在签约的时候要约定好迟延交付时的合同解除条款，并一定要约定较高数额的违约金及其承担方式。

另外，市场中还有一些楼盘是由半截子楼、烂尾楼即将改扩建而成的、有些是抵债房或者小产权房，房产商往往以低价抛售。购房者也因为价格低廉想买，却不知如何规避法律上的风险。两位律师建议购房者首先应当到楼盘现场实地考察。如果是烂尾楼、半截子楼改扩建，要看该楼盘的主体是否已经封顶，最好认购主体已经封顶的楼盘，并且该楼盘的水电气暖等基本生活设施已经安装，基本上能够满足入住的需要。如果是抵债房也要考量该楼盘是否适合入住，相关的物业配套设施是否齐备等等。购买这类物业时，购房者在签约的时候应当约定瑕疵担保条款，注明出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。

最后两位律师建议：一，相应的付款方式最好约定为随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款，降低资金风险；二，应当格外重视合同的解除权和撤销权，一定要约定好行使解除权和撤销权的条款，约定好迟延交付时的较高数额的违约金及其承担方式。利用这些制约性条款促使房产商自觉自动履行合同，否则就要承担高额的违约金责任。必要的时候可以寻求正规的专业机构咨询和办理，对新市场环境下的购房风险进行最大的规避。