如果房产尚未过户,且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的,则承租人享有优先购买权,房子应当卖给承租人;
如果房屋已经过户的,如果购房的第三者是善意的,则承租人不享有优先购买权,反之承租人则享有优先购买权。
一、民法典如何保护房屋承租人的优先购买权
优先购买权并非绝对,其发生须具备“同等条件”。民法典规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”
该权利的行使须受“同等条件”的限制,关于同等条件,要综合房屋的转让价格、价款履行方式及期限等因素来确定。以下情形房租承租人未能满足“同等条件”,从而不享有优先购买权:应当在合理期限内行使出租人欲出卖房屋,须在合理期限内通知承租人,承租人不可在权利上“睡眠”。民法典规定:“出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。”
出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。”出现以上情形之一的,该承租人的优先购买权归于消灭。
二、出租人在房屋出售前的通知义务及承租人行使优先购买权的期限如何确定?
出租人在房屋出售前的合理期限内应当通知承租人,通知的方式可以多种多样。如:以信函、电报、租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论何种形式,都应当送达承租人,如果单纯以登报公告形式通知的,就不能认为已通知了承租人。承租人在收到房屋出售的通知后必须在合理期限内行使优先购买权。如果出租人未尽通知义务的,对于承租人行使优先购买权的期限,我国法律及司法解释并未作出明确要求。依照相关规定,可以认为承租人行使优先购买权的期限为知道了出卖房屋事实之日起的三个月内。为维护自己的权益,承租人应当在知道了出卖房屋的事实后,尽快行使优先购买权,以防错过了合理期限而无处主张权利。
三、房屋租赁期间房东卖房租客怎么办
房屋的所有人对房屋享有占有、处分、收益的权利,无论是将房屋出租还是将房屋出售都是房屋所有人的自由,但是当房屋在出卖之前存在租赁关系时,房屋的出售就会受到限制。因为租客对房屋享有优先购买权。
根据《民法典》第七百二十六条,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是当承租人提出的购房条件与第三人购房的条件相同时,出租人应当将房屋卖给承租人。
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