1、出租人不具有出租房屋的实体权利的，合同无效；

2、将违法建盖的房屋用于出租的，租赁合同无效；

3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效；

4、租赁的标的物为法律规定禁止出租的，合同无效。

一、房屋租赁合同无效怎样处理

房屋租赁合同无效处理情况如下：

一、房屋使用费的处理，合同确认无效后，承租人欠出租人的租金不再支付，并按照租金标准向出租人支付房屋使用费，指导价租金高于合同约定的租金标准的，以较低的租金计算，当合同约定的租金高于指导价租金时，纠纷发生前，承租人按照无效合同向出租人支付的租金高于指导租金的部分，应当分别处理：

1、因违反法律、行政法规、损害国家、集体或者社会公共利益导致合同无效的，应当判定高于部分收缴国库；

2、如果合同因其他原因无效，高于部分承租人一般无权要求返还；

二、承租人装修的处理，房屋租赁合同确认无效后，装修材料可以拆除，不能拆除的，出租人可用部分经评估折旧后承担，其余部分折旧后作为无效合同的损失，由双方按照过错责任比例分担。

二、无效房屋租赁合同纠纷的处理

发现房屋租赁合同无效的处理方法如下：

1、房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2、另外，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

3、当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照相关规定处理。

三、房屋租赁合同有无效认定吗

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。