房地产合同纠纷发生如何处理

1、协商解决：纠纷各方自行协商，平等、互利、合理、有偿的妥善解决；主要是依据当事人之间订立的合同进行协商，解决争议双方之间的房产纠纷。

如果纠纷各方无法协商解决，可根据纠纷的性质及法律关系分别向行政主管机关投诉，或申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。

2、行政机关依职权处理：争议双方的一方向行政机关投诉后，行政机关根据主管范围受理，依据有关法律和行政法规、规章作出行政决定。如当事人对行政决定不服，可提起复议或提起行政诉讼，除终局复议以外，须在收到复议决定书之日起15天内向人民法院提起行政诉讼。但行政决定一旦作出即可执行，提起行政复议或诉讼并不停止执行。

3、仲裁

这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方式。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。

4、诉讼

诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。

一、逾期交付的违约责任

出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任

【处理方法】按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。

二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定

【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。

三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理

【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30％为限来进行适当调整。

四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些

（1）实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。

（2）解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。

（3）违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。

（4）违约侵权责任。

xx房地产合资、合作开发房地产合同纠纷一案

郑州A集团有限公司、郑州B房地产有限公司、郑州市C食品实业公司因与被申请人漯河市美盛房地产开发有限公司，合资、合作开发房地产合同纠纷一案

时间：2009－08－21当事人：郑州A集团有限公司、郑州B房地产有限公司、郑州市C食品实业公司、漯河市美盛房地产开发有限公司法官：荆国安文号：（2009）豫法民提字第00075号

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：郑州A集团有限公司。住所地，郑州市京广南路25号建达世纪园。

法定代表人：贾召伟，该公司董事长。

委托代理人：侯向辉，河南世纪通律师事务所律师。委托代理人：郭建勋，河南济世雨律师事务所律师。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：郑州B房地产有限公司。住所地：郑州市京广南路25号建达世纪园。

法定代表人：贾长明，该公司董事长。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：郑州市C食品实业公司。住所地：郑州市京广南路25号建达世纪园。

法定代表人：贾长明，该公司董事长。

委托代理人：李伦山，河南金苑律师事务所律师。

委托代理人：郭建勋，河南济世雨律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：漯河市美盛房地产开发有限公司。住所地：漯河市交通路中段。

法定代表人：周保中，该公司董事长。

委托代理人：杜天征，河南春秋律师事务所律师。

申请再审人郑州A集团有限公司、郑州B房地产有限公司、郑州市C食品实业公司因与被申请人漯河市美盛房地产开发有限公司，合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院做出的（2008）郑民二初字第13号民事判决与本院做出的（2008）豫法民终字第156号民事裁定，向本院申请再审。本院于2009年2月22日作出（2009）豫法民申字第00314民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2009年4月23日公开开庭审理了本案。申请再审人郑州A集团有限公司的委托代理人侯向辉、郭建勋，郑州C食品实业公司与郑州B房地产有限公司共同委托代理人李伦山、郭建勋，被申请人漯河市美盛房地产开发有限公司的委托代理人杜天征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2008年3月3日，漯河市美盛房地产开发有限公司起诉至郑州市中级人民法院，称：2007年2月1日，原、被告经多次协商后订立了《合作协议书》一份，同时还就各具体项目签订了三份《合作开发协议书》。后在郑州市国土资源局办理了土地抵押手续，同时，原告依约向被告支付了首批垫付资金人民币3000万元，并成立了相应的项目部，开始进行前期的准备工作。但被告却未能按协议的要求履行相应的责任。后原告于2007年5月21日书面通知被告解除《合作协议书》和《合作开发协议书》，要求被告返还垫付资金并承担违约责任。后双方于2007年11月1日达成新的协议。该协议约定：被告保证在2007年12月31日前陆续返还完原告垫付的资金，原告保证在收到被告返还垫付资金达到800万元后5日内，为被告办理【郑国用（2004）字第1024号】土地的解除抵押手续，在全部收到被告返还的3000万元垫付资金后，为被告办理【郑国用（2003）字第0678号】土地的解除抵押手续。除此之外，双方均不再向对方提出其他任何的要求。上述协议签订后，被告仍未履行，没有向原告返还分文的垫付资金。因此，原告请求人民法院判决：一、被告按照协议的约定立即返还原告垫付的资金人民币3000万元。二、被告承担本案诉讼费用。

三被告答辩称：一、原告违约给答辩人造成重大经济损失，所诉3000万元不应支持。双方2007年2月1日《合作协议书》中约定：由甲方提供土地，由乙方投入资金，并由乙方负责进行土地开发的活动；被告的全部印鉴、资产凭证全部由乙方共管，原告垫付被告方涉及土地而形成的全部债务和费用；为解决甲方合作前期的经济困难，乙方每月再垫付给甲方支付银行的欠款利息80万元、甲方经营费用人民币40万，双方进行第一个具体项目合作后，任何一方再以任何借口拒绝与对方合作应返还因与对方合作而获得的全部收益和利润。2007年2月1日，原告和被告B公司就郑州市高新技术开发区化工路10号项目签订《合作开发协议书》，约定本项目自签订本协议之日起两年内完成施工并达到交房条件。合同签订后，被告的全部公章印鉴和房产、地产等资产凭证由原告共管；被告为履行化工路10号项目的开发，拆除了原有厂房、设施和机器、设备（价值近2000万元），等于给答辩人造成经济损失近2000万元。而且，原告没有履行为被告垫付债务、资金的承诺，没有履行每月垫付被告经营费用人民币40万元的义务。并违背第一个具体项目合作后，不得再以任何借口拒绝与对方合作，的约定，致使答辩人企业陷入瘫痪状态，引起职工情绪波动，社会不稳定，被答辩人上述违约行为已经给答辩人造成了巨大经济损失，答辩人不支付该款是有理由的。二、2007年11月1日协议是显失公平的，存在重大误解，应予撤销。鉴于上述事实，由于原告不能垫付资金和支付经营费用的违约事实，以及原告已经失去继续履行合同的能力，故此答辩人要求原告承担被告2000万元违约金、解除对被告的土地抵押、结束对被告印章证书资料的共管，并建议协商解决争议，以免影响双方领导之间的感情。原告为避免承担2000万元违约金和赔偿，原告领导约被告方领导，经过深夜的推杯换盏，夜深至一点在答辩人意志不清醒状态下欺骗答辩人与之签订了2007年11月1日的协议书，事后答辩人发觉有问题就与被答辩人交涉，被答辩人避而不见。就从协议本身的内容上看，这份协议签订的明显是显失公平的，根据协议的内容和就案件本身的事实来看，答辩人没有理由置公司和全体股东利益于不顾，也没有理由放弃数百职工的生存利益于不顾与被答辩人签订上述协议。鉴于上述事实，答辩人完全是在意志不清醒且对协议条款存在重大误解和绝对显失公平的情况下与之签订了2007年11月1日的协议书，后原告便提起诉讼。因此，要求被告立即归还3000万元的诉请不应予以支持，同时答辩人请求人民法院允许答辩人提出反诉。综上所述，答辩人认为：答辩人全部公章印鉴和资产凭证由原告监管，等于答辩人愿意捆绑着手脚与原告合作，体现了答辩人的合作诚意，而原告先是没有垫付资金和经营费用，后又在第一个合作项目履行中违反约定，显失诚信。又鉴于双方具体合作的化工路10号项目己经实施，被告原有的厂房、设施已被拆除，已经无法恢复原来的生产经营原状，且原告违约给被告方造成了重大的经济损失达近2000万元，已经引起了答辩人股东和职工的情绪不稳定。在欺骗和灌醉被告的情况下，在被告意志不清醒的状态下签订了合同，因对合同存在重大误解，且约定内容显失公平，故此答辩人拒付该款的理由应予以支持，同时请求人民法院驳回原告的诉讼请求，并恳请人民法院准予反诉。

《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。