商铺经营转让,是承租人将所租赁使用的出租人商铺,包括商铺之内的设施与物品,有偿移转给受让人,受让人继续租赁商铺进行经营的民事法律行为。
商铺经营转让,是包括租赁权利转让合同、买卖合同在内的独立的民事法律行为。其概念包括如下内容:
第一,转让行为涉及三方当事人,这三方当事人包括商铺的所有权人即出租人,租赁使用商铺并且对商铺内的设施与物品享有所有权的转让人(在与出租人的租赁合同中,同时为承租人),以及接受商铺转让并与出租人形成新的租赁合同关系的受让人(在与出租人的新的租赁合同中,作为新的承租人)。
第二,商铺转让包括两个以上的合同,一个是转让人与受让人之间签订的租赁权利转让合同,包括设施与物品的买卖合同,另一个是出租人与受让人之间签订的新的租赁合同。转让人并非商铺的所有权人,而是商铺的第一承租人。转让人与商铺所有人之间,属于一种租赁合同关系,商铺所有人系商铺的出租人,且双方之间的租赁合同,既使是在转让人转让商铺之时仍然合法有效,转让人系在租赁合同期满之前进行转让。
第三,经营转让房屋的性质属于能够进行商业经营的商铺,而非一般房屋。所谓商铺,是指能够作为商品销售或者商业服务场所的房屋。
第四,转让人享有商铺之内的经营设施和物品的所有权。商铺之内从事商业经营所需的设施与物品,均为转让人所有,作为商铺所有人的出租人并不享有所有权。
第五,转让人与受让人之间签订的是转让合同,而非房屋转租合同或者物品买卖合同。转让人与受让人,是就转让商铺的承租权以及商铺内的设施与物品达成意思一致,受让人接受转让的目的,不仅包括购买商铺之内的经营设施与物品,更重要的是获得承租设施与物品所依附的商铺房屋的权利。
第六,转让人的主要义务,一是商铺能够用于从事商业经营,受让人能够取得商业经营资格;二是保证商铺所有人同意与受让人之间签订新的租赁合同。转让人与受让人之间转让的标的之一,就是商铺的租赁资格。如果商铺所有人不同意与受让人签订新的租赁合同,则受让人签订转让合同的主要目的无法实现,转让合同无法实际履行,则转让人应向受让人承担违约责任。
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