1、如何处理房屋定金纠纷要正确处理认购书中的定金纠纷，首先要了解认购书的性质和认购书中担保的定金内容。从签订《认购书》的背景和内容来看，《认购书》并非购房合同。无定金条款的“认购书”只是买卖双方交易意向的表达，买卖双方之间不存在权利义务关系。但对于已达成房屋交易初始意向的买卖双方，为保证双方能进一步联系房屋交易，即买受人保证在签订正式购房合同前，开发商不会将房屋出售给他人，而开发商保证购房者可以再次联系购房者。显然，不具约束力的“认购书”无法达到上述目的。为达到上述目的，双方约定，买受人应向开发商支付一定定金，以保证开发商在约定期限内不将房屋出售给他人，并保证买受人在约定期限内与开发商进一步协商购房事宜。买受人支付定金后，认购书的性质由意向书变为协议书，买受人与开发商之间存在权利义务关系。开发商的义务是在约定期限内不将房屋出售给他人，买受人的义务是在约定期限内与开发商进一步联系。否则，购房者将失去定金，开发商将加倍支付定金。从以上分析可以看出，“认购书”是买卖双方签订的购房合同进一步协商的协议，定金保证了购房合同的进一步协商。

了解认购表格的性质和存款担保的内容将为处理此类纠纷提供依据。（1）因开发商原因，如开发商将约定的房屋出售给第三人，双方未能在认购书约定的时间内签订《商品房买卖合同》，买受人可以要求开发商双倍返还定金；（2）因买受人放弃购买约定房屋等原因，双方未能在认购书规定的时间内签订《商品房买卖合同》，买受人将失去定金；（3）买受人与开发商未能就商品房具体条款达成协议的房屋买卖合同在认购书约定的时间内，买受人可以要求开发商退还已付定金；（四）开发商销售不符合销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或者销售不符合使用条件的现房，购房者可以要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

如发生押金纠纷，双方可协商解决。协商不成的，可以按照认购书约定的仲裁机构申请仲裁或者向法院提起诉讼。开发商违约如何处理。就购房合同而言，购房者的主要义务是按时支付房价，而购房者在购房时，往往根据自己的承受能力选择付款方式，因此逾期付款导致的违约在实践中非常少见。购房合同中的违约大多是开发商造成的。以下主要介绍开发商的违约责任。开发商的违约责任主要包括：

1）房屋延迟交付；

2）面积错误；

3）设备和装修不符合合同约定；

4）规划设计变更；

5）房屋质量不合格；

6）未处理产权过户手续如期办理。

如果发生上述违约，买方应首先查看采购合同中是否有关于处理上述违约责任的协议。有协议的，按合同办理。对违约责任的处理方式没有约定的，可以依法要求开发商违约赔偿。赔偿标准仅限于直接损失。具体处理办法如下：

1根据最高人民法院《关于适用房地产合同若干问题的解释》，房地产合同未约定逾期交房的违约处理办法，如开发商逾期交房等《商品房买卖合同纠纷案件审理办法》规定，逾期交付房屋期间，按照有关部门公布的或者经有资质的房地产估价机构评估的同地段同类房屋的租金标准确定处罚。开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积有误差的，根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，面积误差按以下方法处理：

1）面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，按实际情况结算房价；

2）面积误差率绝对值大于3%的，买方有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价退还买受人，并支付已付房价利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，由买受人补足房价误差率小于3%（含3%）的部分；房价误差率超过3%的部分由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。房地产价格绝对值低于3%的，买受人应当退还绝对值低于3%的部分。出卖人交付的房屋设备、装修不符合合同约定的，买受人应当拒绝接受，视出卖人不交付房屋。逾期交付的，按出卖人逾期交付处理。买受人已验收该商品房，发现出卖人交付的设备、装修不符合合同约定的，买受人可以要求出卖人限期改正。因房屋更正不能正常使用的，买受人可以要求出卖人承担赔偿责任。补偿标准可以根据有关部门公布的同地段同类住房租金或有资质的房地产评估机构评估确定。出卖人拒绝改正或者在合理期限内不改正的，买受人可以要求出卖人承担相应的赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，包括设备和装修的价差、工程改造以及房屋不能正常使用期间的损失。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。经规划部门批准的规划变更和设计单位批准的设计变更，导致商品房结构类型、户型、空间大小、朝向发生变化的，房地产开发企业应当自变更设立之日起10日内书面通知买受人。买方有权在通知到达之日起15天内书面答复是否退房。买受人自通知送达之日起15日内未作出书面答复的，视为接受规划设计变更及由此引起的房价变动。房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格，房屋质量严重影响正常使用的对该房屋，买受人可以要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任（具体视情况而定）