一、租赁期限，免租期怎么算

针对不同的情况，出租方会采取不同的策略来处理免租期问题。

以下列举三种常见的解决方案以及它们各自的优缺点：

第一种方案：

将全部的免租期安排在租赁期限的最后时间段内。

这种方式适用于租户无需进行大规模的装修或商业氛围培育的情形。

换句话说，出租方承诺向承租方提供一定时间的租赁期，但是这个租赁期位于整个租赁期限的末尾。

若承租人选择提前终止租赁协议，则无法享受到该免租期的优惠待遇。

实际上，这种方式有助于约束承租人的诚信履行义务并维护双方之间的稳定关系。

在此情况下，出租方所面临的租金风险相对较小。

第二种方案：

将免租期拆分成多个部分，分布于租赁期限的各个阶段。

例如，将免租期划分为两个或者三个时间段，然后分别放置在租赁期限的初始阶段、结束阶段，甚至可以考虑将其中一部分放在租赁期限的中间阶段。

每个阶段的具体时长可以根据实际情况进行合理配置。

例如，假设总共可以为租户提供三个月的免租期，那么可以在租赁期限开始时给予一个月的免租期，当租赁期限过半时再给予一个月的免租期，最后一个月仍然作为免租期。

此外，也可以选择在租赁期限开始时给予一个月的免租期，剩余的两个月免租期则放在租赁期限的最后阶段。

按照这样的设计，如果租户在租赁期间违反协议选择提前退租，便无法享受到最后阶段的免租期优惠。

总的来说，我们可以得出结论，越是将大部分的免租期约定在租赁期限的最后阶段，就越能有效地防范出租方可能面临的租金风险。

反之，若是将大部分的免租期约定在“开业日”之前，则更有利于发挥营销效果。

然而，如何在这两种利益之间寻求平衡，就需要出租方结合实际项目情况进行全面的评估与决策。

第三种方案：

妥善约定关于免租期的各项条款。

在签订租赁合同时，必须明确免租期仅限于免除租金，而不包括物业管理费用及能源消耗费用（如水电费、通信费等）。

此外，违约责任条款也应该有所补充，即如果由于承租人的违约行为导致租赁合同被解除，除了需支付违约金以及合同规定的其他违约责任之外，还应当承担装修免租期、免租优惠期的租金赔偿责任等相关责任。

《中华人民共和国民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

二、租赁期限届满房屋承租人的优先承租权有哪些规定

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人在同等条件享有优先承租的权利。

这就是民法典关于租赁期限届满房屋承租人的优先承租权的规定。

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“租赁期限，免租期怎么算”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。