(一)应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。
(二)预留部分房款并约定具体的违约责任。在交易中预留部分房款,待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款,并在合同条款中约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。
如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金,买方可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍然可以向卖方进行追偿。
(三)如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。
一、房产买卖合同公证的程序
房屋买卖合同公证属于涉及不动产转让的公证事务,根据(公证程序规则(试行》第十一条第二款规定,应当由不动产所在地,即房屋所在地的公证处管辖。
(一)应提交的证件、材料
申办房屋买卖合同公证,当事人应当提交以下证明材料:
1、申请人的居民身份证及复印件;委托代理人代办的,代理人应提交身份证件和授权委托书;
2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件;
3、出卖共有的房屋,卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;
4、草拟的房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;
5、单位购买私房的,买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;
6、公证机关认为需要提供的其他证明材料。如房屋蓝图,房屋管理部门对房屋的估价报告等。
(二)重点审查的内容
公证机关办理房屋买卖合同公证应当重点审查以下内容:
1、当事人的身份、资格和民事行为能力;如北京等大城市规定,购买当地的私有房屋,买方必须具有当地户口,外地人、华侨或外国人及港澳台同胞购买的,须经当地房产管理部门批准;
2、卖方是否享有出卖房屋的所有权,产权有无纠纷;共有房屋是否征得共有人同意,共有人是否放弃了优选购买权;
3、买卖双方的意思表示是否真实;
4、房屋所在位置、面积、结构等基本情况,买卖价格是否公平、合理、合法;
5、房屋是否已设定抵押或其他担保物权,抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权;
6、合同条款是否完备,内容是否真实、合法,文字是否准确;
7、有关批准手续是否齐备,证明材料是否齐全;
8、买方是否具有购买能力;分期付款的,要审查买方资金是否落实,有无保障,如有疑问则应要求买方提供必要的担保;
9、房屋是否正在出租,承租人是否主张优先权等。
(三)出证
经审查,公证处认为当事人具有完全的民事行为能力,意思表示真实,合同内容和形式真实、合法的,应当及时出具公证书。
二、办理房产买卖合同公证须提交的资料:
(一)转让方、受让方为自然人:提交有效的身份证明。如委托他人办理,还须提供经公证机构证明的授权委托书。
(二)转让方、受让方为中国内地法人:
1、公司的营业执照;
2、法定代表人证明书及法定代表人身份证;
3、如法定代表人授权他人办理,须提供授权委托书及受托人身份证。
(三)转让方、受让方为境外法人:
1、转让方、受让方为香港公司,所提交的材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经中国司法部委托的香港律师(公证人)办理公证,并经中国法律服务(香港)有限公司办理转递;转让方、受让方为澳门公司,其材料经中国法律服务(澳门)公司办理公证;转让方、受让方为台湾公司,经台湾地区公证人办理公证并经由台湾海基会寄送。
2、转让方、受让方为外国公司,所提交的材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经当地国家公证人公证,并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证。
(四)房地产权证书。
(五)房产信息单。
(六)房地产买卖合同。
(七)承办公证员根据案件的具体情况,要求当事人提供的其他证明资料。
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